アパートの大規模修繕で入居率を高める【連載:初めての不動産投資物語】

アパート経営を始めて5年、10年と時間が経つと、建物の外壁がひび割れる、雨漏りが起こる、シロアリも心配…など、様々な問題が出てきます。とはいえ実際には、アパート経営の資金繰りのため「このくらい、いいか」と修繕費用を出さず、問題を放置していることも多いでしょう。
しかし、修繕費をかけないでいると空室率が高くなり、結果的にアパート経営が立ち行かなくなる可能性もあります。
今回は、入居率を高めるための大規模修繕の必要性について考えてみましょう。

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。


大規模修繕のメリット

マガ男:アパートも経営年数が長くなるといたんできますよね。目に見える形で問題が出たら対処するという考えで大丈夫なのでしょうか?
タテ吉:もちろん、外壁のひび割れや雨漏りなどが起こってから対処するという方法もある。でも、その方法では入居者が「つらい、不便だ」と感じてから手を出すことになるんだ。大家としては、入居者がつらさや不便さを感じる前にきちんと修理を行っていくことが大切だね。
マガ男:マイホームでも外壁の塗り替えなどを行うのと同じように、アパートでもメンテナンスが必要なのですね。では、どのようなメンテナンスを行えばいいのでしょうか?

大規模修繕で行うこと

タテ吉:さっきから話題に上っている「外壁の塗り替え」もそうだけれど、マンション全体に足場を組んで一気に行う大規模修繕は、色々な内容の施行を同時に行うことでコストを下げることができるんだ。
マガ男:なんとなくわかります。ひび割れたところをそのたびに修理をしていたら、足場などの準備にもコストがかかりますよね。入居者の皆さんにも、工事の不便さや騒音などを繰り返し強いてしまうことになるので、期間を決めて一気にやったほうがいい感じがします。
タテ吉:配管の点検や修理、シロアリ駆除なども計画に組み込んで、まとめて行うといいね。

大規模修繕の予算について

マガ男:大規模修繕が必要だという前提で、少しずつ予算を確保していく必要がありますよね。家賃収入が得られるようになったら、その中から積み立てをしていくのが良いのでしょうか?
タテ吉:そうだね。外壁塗装がどのくらいの期間で保証されているのかをはじめ、給水用の配管などの保証期間なども調べておいて、修繕や取り換えが必要な時期のためにお金を準備しておこう。事業計画書や収支計画書を作る段階で、大規模修繕のための積立を考慮に入れておくことが大事だね。

大規模修繕にかける予算を決めるには

タテ吉:大規模修繕は、担当する業者に予算や希望をはっきりと伝えるようにしよう。大規模修繕はアパートのイメージを大幅に変えるチャンスでもある。「今後は若い単身者に向けたおしゃれな印象の物件に変えたい」という場合には、その希望を伝えるんだ。
マガ男:大規模修繕を行うときには、単に壊れた部分を修理するだけじゃなくて、今後の経営方針にも関わる変更も考えないといけないのですね。
タテ吉:そうだね。予算についても、オーナー自らが相場を調べて「この予算内で工事を」と伝えるようにしよう。

大規模修繕の前に考えておきたいこと

マガ男:街中で外壁塗装を行っているアパートを見ていると、2、3か月くらいは足場を組んでいるような気がします。実際、かなり時間がかかりそうですよね。
タテ吉:「いつまでシートに囲まれた息苦しい生活が続くんだろう?」「今はどんな工事をしているんだろう?」ということがわからないと住民も不安になるよね。担当の業者とも話し合って、「今は、どんな工事をしています」と住民に伝えるようにするなどの工夫が必要だね。
マガ男:騒音にさらされることや見知らぬスタッフが出入りすることは、住民の皆さんのストレスにつながりますよね。
タテ吉:だからこそ、工事の前には「大規模修繕の必要性」「より快適に住んでいただくための工事であること」などを住民に説明するのが大事なんだ。

修繕の内容はオーナーが決める!

マガ男:マイホームを持つ人は「突然、見知らぬ業者が訪ねて来て『外壁塗装の工事を格安でさせてください』と言われる」などの悩みを抱えているようですが、アパートでもそういうことはあるのですか?
タテ吉:大いにあるね。だからこそ、オーナー自身が大規模修繕の知識を持ち、アパートの状態を把握して「今、どの修繕が必要か?」を認識していないと、悪質な業者の口車に乗せられてしまうかもしれない。オーナー自身の物件なのだから、大規模修繕の予算や時期、どんな内容の修繕を行うかは、オーナーが決めよう。