所有している物件が空き家に! 賃貸に出すとき注意したいこととは【連載:初めての不動産投資物語】

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。



サラリーマンの皆さんにとって避けられないのが遠方への転勤です。転勤に引っ越しがともなうと、せっかく建てたマイホームが空き家になってしまいます。また、故郷の実家を相続したものの空き家となっている、というケースもあるでしょう。
このような場合、思い切って空き家を手放すのか、それとも賃貸物件として貸しだすのか、どちらが良いのでしょうか。
今回は「所有する物件を賃貸に出すこと」について考えてみましょう。

マイホームを賃貸に出すという選択

マガ男:サラリーマンの僕たちは、急に遠くの支社に転勤をさせられることもあります。でも、せっかく買ったマイホームは手放したくないですよね。かといって、家族と離れ離れで、自分だけ単身赴任するのも不安だし…。
タテ吉:お子さんの成長期というのは一度しかないわけだから、そばで見守ってあげたいだろう。そうすると、マイホームは賃貸に出して、家賃収入を得ながら保有し続けるという選択肢は魅力的に見えるよね。

空き家のまま保有し続けるリスクは?

マガ男:空き家のままで持ち続けるというのはどうでしょうか?
タテ吉:うーん。短期間の転勤で必ず戻ってくるという場合はそれでもいいけれど、空き家というのは家が傷んでしまうスピードが速いんだ。空き巣に入られるリスクもあるよね。
マガ男:確かに。固定資産税などもかかってくるから、ただ保有するだけのメリットは大きくないですね。
タテ吉:たとえば半年以内に必ず戻ってくると分かっているような場合には、賃貸に出すための手間暇がかかるだけになるし、半年後に必ず出て行かなければならない物件を借りたいという人も少ない。そのあたりも考える必要があるね。

マイホームを賃貸に出すメリットとリスク

マガ男:マイホームを賃貸に出すと、家賃収入が得られることがメリットですよね! ただ空き家にしておくだけだと、何も得るものはないですし。
タテ吉:大家としての経験がない人が、手持ちの資産を使って経験を積むことができる。そのこともメリットだね。転勤の期間が終わっても、大家の資産であることは変わりがないから、マイホームに戻ることができるんだ。
マガ男:心配なのは、借り手の人が素直に出て行ってくれるかということですよね。
タテ吉:大家としてもっとも嫌なのは、居住者の方とのトラブルだ。これは、賃貸経営をしている以上は避けて通れないトラブルでもある。立ち退き時だけではなく、騒音問題や、ゴミ出しなどで近隣の人とトラブルになったりするリスクも考えておきたいね。

そもそも入居者がいないというリスクも

タテ吉:住宅ローンを払い終わっていない人は、転勤先での住居にも家賃などが発生すると二重の支払いを強いられる。賃貸に出したマイホームの入居者が決まらないと、支払いだけが続いて家計に響くという可能性もあるね。
マガ男:「持ち家が収入に繋がればいいな」という軽い気持ちでは駄目ですね! 真剣に借り手を探さなければいけません。

賃貸に出す前に考えておきたいこと

タテ吉:実は一番いけないのは「なんとなく」賃貸経営を始めてしまうことなんだ。特にマイホームを手放したくないから賃貸に出すという場合は、住宅ローンや固定資産税、管理・修繕にかかる費用などを賄える家賃収入をしっかり検討しよう。
マガ男:家賃などを決めるには、どうしたらいいでしょうか?
タテ吉:まずは、近隣の賃貸物件の情報を集めて、家賃の相場を調べること。あまりにも相場とかけ離れた設定では、借り手がつかないからだ。そして、住宅ローンや固定資産税、修繕にかかる費用などを計算してみて、家賃で賄えそうなのか、それとも家計からの持ち出しになってしまうのかを考えてみよう。

住宅ローンの条件にも注意を

マガ男:ひとつ気になるのですが、住宅ローンを利用している場合でも、賃貸に出すことが可能なんでしょうか?
タテ吉:実は、その点はよくよく注意が必要だ。フラット35を利用している場合は、原則として本人の居住用以外の用途には利用できないことになっているので、賃貸に出す場合にも利用できるローンに借り換える必要が出てくる。民間の金融機関のローンを利用している場合にも条件の確認が必要だね。
マガ男:なるほど。金融機関には事情を話すべきでしょうか?
タテ吉:もちろんだ。事情を何も話さずに、全く知らない賃借人がいつの間にか居住していることを金融機関に知られることは、良い結果に繋がることはないだろうね。早めに相談しよう。