初めての不動産投資、物件情報の集め方・選び方

初めて不動産投資をする人にとって、「投資物件をどのように見つければいいのか」は、難しい問題なのではないでしょうか。物件探しの手段や選ぶ際の基準など、まずは基本的な知識をしっかり持っておきましょう。今回は、不動産投資初心者の方向けに、物件情報の上手な集め方・選び方を紹介します。

投資物件の集め方

不動産投資向けの物件情報を集める主な方法は、「インターネット(専用サイト)」と「不動産会社」になるでしょう。それぞれに特色があります。

1. 投資物件の専門サイトから探す

投資物件を専門に取り扱うサイトには、一棟アパートや区分マンションなど、不動産投資に特化した物件が多数掲載されています。「まずは今、どのような投資物件があるのかを知りたい」という人は、このようなサイトを閲覧してみましょう。
価格や利回りはもちろんのこと、想定収入、築年数、建物面積、設備などの詳細情報が書かれているので便利です。自分の予算や希望エリアなどに応じて、比較的簡単に物件情報を集めることが可能です。気になる物件があれば、サイト上から資料請求や物件の見学などの申し込みもできます。
サイトによって物件の掲載数や種類も異なるため、複数のサイトを使って物件情報を集めることをおすすめします。

2. 不動産仲介会社に相談する

また、不動産仲介会社を直接訪問して、投資物件を紹介してもらうという方法もあります。
訪問したらまず、予算や建物の種類、利回りなどを担当者に伝えます。もし自分が希望する条件に合った収益物件があれば、紹介してもらうことができるでしょう。
不動産仲介会社で探す場合、自宅で物件を探せるウェブサイトとは異なり、実際に店舗まで足を運ぶ手間と時間はかかるものの、担当者といい関係を築くことができれば、より自分の希望にかなった物件を見つけ出してくれる可能性も高まります。サイトなどには掲載されていない「掘り出し物」の物件を紹介してもらえるかもしれません。

投資物件の選び方

数ある不動産投資物件の中から、失敗しない物件選びを行うためには、注意すべきポイントがいくつかあります。

● 立地条件

不動産投資で安定した収益を得るために、非常に大切なのが物件の「立地」です。
立地条件が良ければ、たとえ「部屋が狭い」「通りに面していて騒がしい」「家賃が高め」などのデメリットがあっても、入居希望者が多く集まる可能性は高まります。
例えば、単身者向けのアパート・マンションなどの場合は、郊外の物件よりも都心へのアクセスがいい場所にある物件の方が、賃貸ニーズは高いといったものです。
都心部へのアクセスだけでなく、最寄り駅からの距離も大切です。駅から自宅まで、バスや自転車を使用しなければならない物件は、利便性を求める入居者から敬遠されることがあります。特に単身者向けの投資物件を選ぶ場合には、駅から徒歩10分以内の物件が望ましいでしょう。
自分が住むことだけを考えるならば、「駅から遠くて不便な物件でも、別に構わない」という人もいるかもしれません。しかし投資物件を選ぶ際は、自分の価値観だけではなく、入居者の立場に立って考える必要があります。
そして、部屋の間取りや設備は修繕やリフォームである程度の改善が可能ですが、立地は後から変更することができません。立地条件の良い物件を選ぶことは、不動産投資において欠かせない要素といえるでしょう。

● 実質利回り

不動産投資で重視される要素として「利回り」というものがあります。簡単に言うと、投資した額に対してどれほどの利益が得られるかという指標です。
物件を選ぶ際、利回りが高い方がいいのではないかと思うでしょう。しかし、物件情報などで書かれている利回りは、単純に、年間の家賃収入額を物件価格で割った「表面利回り」であることがほとんどです。
実際の不動産投資では、物件の購入価格以外にも様々なコストがかかるのです。そのコストを考慮したうえで、どれくらいの収入が得られるのかを知っておく必要があります。そこで、年間の家賃収入から固定資産税や管理費などの経費を引いた額を、物件の価格に購入時の経費を足した額で割った「実質利回り」で、物件の収益性を判断してください。

● 築年数

築年数の古い投資物件は、価格が安めに設定されていることも少なくありません。
しかし、1981年以前(※)に建てられた物件は、旧耐震基準となっており、地震などのリスクが高まります。また、築年数が古いと、そのぶん建物の老朽化が進んでいるため、購入後の修繕費用などがかさむかもしれません。長期的に不動産投資を行うことを考えたうえで、物件の築年数はみるようにしてください。
(※1981年6月1日の建築基準法改正以前)
不動産投資を成功させるためには、数多くの物件の中から、継続して収益を上げられる投資物件を選ぶ必要があります。表面利回りや物件価格だけで安易に決めてしまうと大きな失敗にもなりかねません。投資物件を選ぶときは、物件情報を集めることはもちろん、実際に物件を見に行ったり条件面を比較したり、十分に時間をかけて検討しましょう。