木造、鉄筋、RC…それぞれのメリットとデメリット【連載:初めての不動産投資物語】

◆登場人物
・タテ吉さん
年齢:43歳
職業:アパートオーナー
年収:2500万円
プロフィール:大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢:32歳
職業:大手食品メーカー勤務
年収:450万円
プロフィール:タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。



建物にはさまざまな構法があります。代表的なものとして、木造、鉄骨造、RC造が挙げられますね。アパートにおいても使われるこれらの構法。アパート投資に慣れない人にとってはどれを選べばいいのか悩ましいところです。
選択のカギとなるのは構法の持つ特徴です。価格や耐久性、税務上の扱い、融資を受けるにあたっての扱われ方など、その特性は構法ごとに異なります。それらを理解して、アパート投資に適切な物件を選びましょう。

古くから建てられてきた木造アパート

マガ男:アパートを含む賃貸住宅っていろいろな構法で建てられていますよね。ズバリ、アパート投資に一番適しているのはどの構法ですか?
タテ吉:それはなかなか難しい質問だね。まずは代表的な構法について順を追って説明していこう。
マガ男:日本で一番ポピュラーな構法はやはり木造だと思うんですけど。
タテ吉:その通り。日本の一般的な一戸建て住宅は古くから木造軸組構法で建てられてきた。柱や梁などの木製フレームで建物を支えている歴史のある構造だね。一番の特徴は建築コストが比較的低いことだ。
マガ男:ぬくもりが感じられて、親しみやすいのも木造ならではの性質ですよね。
タテ吉:そうしたメリットがある一方、他の構法にくらべると耐震性や耐火性でやや劣るのが注意点かな。

コストと堅牢性のバランスに優れた鉄骨造

マガ男:鉄骨造はどんな構法ですか?
タテ吉:鋼鉄製のフレームで建物を支えるのが鉄骨造だ。壁や床にはコンクリート材を使う。木造にくらべると一般に建築費用は高めだ。
マガ男:その分、頑丈ですよね?
タテ吉:そうだね。耐震性は高めだけど、火災の熱に弱いという特徴があるので注意が必要だ。工期が短く、コストと堅牢性のバランスがいいので、最近では鉄骨造のアパートも多くなっているよ。

建築コストが高いが耐久性も高いRC造

マガ男:アパートではあまり見かけませんが、RC造というのはどんな構法ですか?
タテ吉:鉄筋の周りにコンクリートを流し入れて建物を形作るのがRC造だ。鉄筋は引っ張る力に強く、コンクリートは圧縮する力に強い。両方の強さを持つRC造は非常に頑丈な構法なんだ。
マガ男:地震にも強そうですね。
タテ吉:その通り。過去の大震災でも倒壊した例は非常に少ないとされているよ。さらに防音性が高く、火災にも強いから賃貸住宅には適している。
マガ男:音のトラブルが少ないし、火災が起きても被害を抑えられるというわけですね。
タテ吉:ただし、建築費用は木造や鉄骨にくらべて高めだ。

投資目的に合った構法を選ぶことが大切

マガ男:うーん、どれも一長一短がありますね。どの構法を選べばいいのか、ますますわからなくなりました。
タテ吉:大切なのは投資目的に合う構法を選ぶことだ。そのヒントになるのが法定耐用年数だね。それぞれ木造22年、鉄骨34年、RC47年と、年数が定められているんだ。これがアパート経営において大きな意味を持つ。
マガ男:耐用年数が長いほど、経年による資産価値の下落幅が小さいということですね。
タテ吉:耐用年数はさらにローンにも影響するんだ。金融機関が提供するアパートローンは、耐用年数によって返済期間が違ってくるから、キャッシュフローにも違いが出る。たとえばRC造は価格が高いけど、返済期間を長く設定できる。これにより月々の返済額を抑えられる場合もあるんだよ。
マガ男:なるほど。他にはどんな違いがありますか?
タテ吉:耐用年数は減価償却にも影響している。耐用年数が短いほど単年度あたりの減価償却費は大きくなり、耐用年数が長いと単年度あたりの減価償却費は小さくなる。節税効果を考えるときには、構法を意識することが大切だね。

まとめ

マガ男:アパート投資においてどの構法が優れているのか、一口に言い切ることはできないということですね。
タテ吉:その通り。近年は木造でも耐震性が高い物件が登場するなど、アパートの構法はまだまだ進化している。同じ構法でも物件ごとの違いも大きいので、購入する際には物件ごとの特性をしっかり把握することも大切だよ。