アパート経営におけるインカムゲインとキャピタルゲインの基本を解説【シリーズ:不動産投資のお金とリスク】

「持って良し、売って良し」の魅力があるのが不動産投資です。「持って良し」はインカムゲイン、「売って良し」はキャピタルゲインになります。
そこで今回はアパート経営におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて、ポイントを解説していきます。

インカムゲイン

インカムゲインとはアパートを保有することによって得られる収益のことを指します。インカムゲインは、一般的に賃料収入から固定資産税等の費用を引いた純収益(NOI:Net Operating Income)のことを指します。
但し、実際に重要なのはNOIではなく、NOIから税金やローン返済を控除したキャッシュフローになります。キャッシュフローは手元に残る資金であるため、これがプラスでないとアパート経営を行う意味がありません。
ローン返済については、アパートローンも元利均等返済が多いため、返済がキャッシュフローに与える影響はずっと一定となります。
一方で税金は築年数の経過により変化していきます。アパート経営におけるキャッシュフローを理解するには、税金に影響を与える減価償却についても理解する必要があります。
税金は会計上の利益が少ないほど、小さくなります。アパートでは建物の減価償却費が会計上の利益の計算に影響を与えます。
減価償却費は、躯体と設備の減価償却費で構成されます。躯体 と設備の違いは、償却方法と償却年数の違いです。
躯体の償却方法は定額法で、償却年数は長いです。また設備の償却方法は定率法で償却年数は短いです。このことからアパートの減価償却費は新築が最も大きく、築年数が経過すると減少していきます。
アパート経営では減価償却費が築年数の経過に伴い減少することから、税金は新築の方が安く、築古になると高くなっていきます。キャッシュフローはこの税金の動きに連動します。
つまりキャッシュフローは新築が最も良く、築年数が経過すると徐々に悪化していきます。インカムゲインをキャッシュフローまで含めて考えると、築年数が浅ければ浅いほど良いという点を理解しておきましょう。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとはアパートを売却することによって得られる売却益のことを指します。
アパートでキャピタルゲインを得るには、出口戦略が重要になります。出口戦略として最も重要なことは売却するタイミングです。
建物は築年数の経過とともに価値を減少させています。そのため売却益を得るためには、建物価値の減少を上回るスピードで、土地価格が勢いよく上昇しているタイミングに売却する必要があります。
建物は放っておくと価値が下がるという厄介な存在です。そのため、アパートでキャピタルゲインを得ることは、そう簡単ではありません。キャピタルゲインを得るためには、土地価格の上昇パワーが必要になります。
昨今は、土地価格が上昇傾向にあり、このようなタイミングで売却するのであればキャピタルゲインを得る可能性はあります。
但し、相続対策でアパート経営をしている人は、必ずしもキャピタルゲインを得る売却が得策にはなりません。売却して不動産を現金に代えてしまうと、不動産が持つ評価減のメリットが無くなり、現金の額がそのまま相続税評価額とされてしまいます。
よって、アパートでキャピタルゲインを得るには、「売るべきタイミング」と「本当に売ってしまって良いのか」という2点についての出口戦略をきちんと考える必要があります。

まとめ

以上、アパート経営におけるインカムゲインとキャピタルゲインの基本を解説してきました。インカムゲインではキャッシュフロー、キャピタルゲインでは出口戦略がそれぞれ重要であることを理解しておきましょう。