「共用部分」の清掃と管理について【連載:初めての不動産投資物語】

戸建て住宅と集合住宅の大きな違いとして「共用部分の存在」があります。それぞれの部屋に入居している人が、それぞれに管理する居室部分とは違い、共用部分の管理はアパートのオーナーが行うことになります。
今回は共用部分とはどのような場所であり、どのような清掃と管理が必要なのかについてご紹介します。

◆登場人物
・タテ吉さん
5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。
アパート投資で年収2000万円を実現している。

・マガ男君
日々仕事に追われる若手サラリーマン。
最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。


アパートの共用部分とは?

タテ吉:アパートには「共用部分」と呼ばれるところがあって、入居者が皆で使用するところだから、住人の皆さんにもルールを守って使用してもらわなければならない。共用部分の範囲は意外と広くて、各住人が管理する住戸の内側(居室部分)以外の場所は、共用部分だと考えればいい。
マガ男:そう考えるとイメージがわきやすくなります。例えば、アパートの入口や屋上、廊下、階段などは共用部分ですよね?
タテ吉:そうだね。他にも給排水・電気・ガス配管や、テレビアンテナ、管理事務室、外交部分の植栽などは共用部分になるんだよ。

ベランダはなぜ共用部分?

マガ男:常々疑問に思っていたのですが、各居室についているはずのベランダはなぜ共用部分なのですか?
タテ吉:1つの大きな理由として、災害などで避難する際には各戸のベランダが避難経路とされているからだね。だからこそ、ベランダに大きな荷物を置きっぱなしにしてはいけないし、花壇などを作るなどといったリフォームは、認められないことがあるんだ。
マガ男:なるほど、そんな理由があったんですね。では、本来、ベランダは部屋の住人が自由に使用してはいけないのですか?
タテ吉:いや、ベランダやテラスは共用部分である一方で、各戸の住人に専用使用権が与えられている。だから、アパートの規約に反しない限りは自由に使用できるよ。ただし、共用部分として、オーナーの側から制限を加えることも可能だ。

共用部分の清掃について

マガ男:アパート入居者の皆さんにとっては居室部分から一歩出るだけで共用部分になるのですから、オーナーとしては清掃をきちんと行わなければいけませんね。
タテ吉:入居者が気持ちよく過ごせるようにすれば、それだけ長く入居を続けてもらえるね。また、部屋を探している人にとっては、「アパートの第一印象=共用部分の印象」になることにも注意を払わなければならない。居室部分にたどり着くまでに、アパートの入口、廊下、階段やエレベータを利用することになる。その間にひどい汚れや、電球が切れて暗い場所などがあると、印象が悪くなるからね。

具体的な清掃の内容

マガ男:アパートの入口や廊下などは、ほうきで掃いてゴミをなくしたり、拭き掃除や蜘蛛の巣をとったりするなどの清掃が必要ですよね。
タテ吉:そうだね。特に雨が降った日や、風が強かった日は共用部分にゴミが溜まったり、泥汚れがついてしまったりすることもあるので、早急に点検しよう。そういう日には、設備の故障にも注意が必要だね。
マガ男:サラリーマンとしての勤めがあると、なかなか清掃が行き届かない気がして心配です。
タテ吉:管理会社や清掃会社に清掃業務を委託する方法がある。お金はかかってしまうけれど、「管理が行き届いていない」という印象を持たれると入居率が下がってしまう。プロの手を借りるほうが有益だね。

共用部分の管理で入居率アップ

マガ男:僕がアパートで暮らしていた時「共有部分に荷物を置かないで」と、何度も大家さんからお知らせがありました。これはなぜですか?
タテ吉:お子さんを育てている家庭などはどんどん荷物が増えていく。そうなると、つい「荷物を外に出して、見なかったことにしたい」という心理状態になる。でも、一人の住人が荷物を共用部分に放置するだけで、「うちも」「うちも」と続く人が増えてしまう。結果、美観が悪くなったり、掃除の妨げになったりするだけではなく、避難時にも支障がきたすことも考えられる。だから、「例外は認めない」という気構えが必要だ。

共用部分で入居者の利便性をアップ

タテ吉:共用部分はアパートの印象を高めるためにも利用できる。例えば、ここ最近で注目を集めている宅配ボックスを設けると、入居者の利便性を高めるだけでなく、物件探しをしている人にも良い印象を与えることができるよ。
マガ男:防犯意識が高まっているのならば、セキュリティシステムを設置するのもいい方法ですね。
タテ吉:他にも皆さんの心が和むような植栽や花壇、オブジェなどを置くのも良い方法だ。清掃や管理は大変だけど、共有部分のメンテナンスにきちんと取り組むことで、アパート全体の印象を向上させることができるよ。