入居付けに有効な設備の選び方 【連載:初めての不動産投資物語】

入居者が物件を選ぶ基準は立地や築年数などさまざまです。設備はそのなかでもこだわる人が多い項目であり、充実している物件ほど入居者から高く支持され、空室が出てもすぐに埋まるなど、入居付けにも有利です。
とはいえ、設備の導入には費用がかかるもの。あれもこれもと盛り込むと、アパート投資の収益性が下がってしまうので、入居づけに有効な設備を厳選することが不可欠です。

◆登場人物
・タテ吉さん
5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。
アパート投資で年収2000万円を実現している。

・マガ男君
日々仕事に追われる若手サラリーマン。
最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。


人気・必須設備ランキング1位はあれとこれ

マガ男:アパート投資では入居付けが大切ですけど、設備の魅力で入居者の支持を得ることってできますか?
タテ吉:持ち家と違ってアパートの入居者は自分で設備をつけることができない。だからこそ、設備にこだわって住まいを探す人が多いんだ。
マガ男:たとえばどんな設備が人気なんですか?
タテ吉:時代によって人気設備は変わっていくものだ。全国賃貸住宅新聞が毎年発表しているランキングが参考になるよ。2016年の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」設備ランキングは、単身者向けでは1位インターネット無料、2位エントランスのオートロック、3位浴室換気乾燥機。ファミリー向けでは1位インターネット無料、2位追い炊き機能、3位エントランスのオートロックとなっているよ。
マガ男:なるほど。インターネット無料の人気が高いのは、スマートフォンの普及が進んでいるためですよね。2012年には31.0%だったのが、2017年には77.5%に。今や8割の人がスマートフォンを所有している時代ですから。
タテ吉:インターネットの接続料金は月額5000円程度かかるので、入居者にとって無料で使えるメリットは大きい。一方のオーナーは賃貸物件向けの契約を結ぶことで、1戸あたりにすれば安価な契約が可能だ。
マガ男:オーナーにとって、導入する価値が高い設備ということですね。
タテ吉:ちなみに、全国賃貸住宅新聞が発表しているランキングには「この設備がなければ入居が決まらない」設備についてのものもある。こちらの単身者向け1位はTVモニター付きインターホン、2位独立洗面台、3位洗浄機能付き便座。ファミリー向けは1位独立洗面台、2位追い炊き機能、3位TVモニター付きインターホンとなっているよ。

セキュリティと水回りには根強い人気

マガ男:人気設備にはなにか傾向があるんでしょうか?
タテ吉:最近の入居者がまずこだわるのはセキュリティ系の設備だ。たとえば人気設備ランキングのベストテンには「エントランスのオートロック」の他、「ホームセキュリティ」や「防犯カメラ」がランクインしている。必須設備で「TVモニター付きインターホン」がナンバーワンになっていることと合わせて、暮らしの安全に関わる設備は人気が高いと考えることができる。
マガ男:暮らしの利便性という面では、水回りにこだわる人も多そうですけど。
タテ吉:その通り。「浴室換気乾燥機」や「追い炊き機能」「システムキッチン」など、生活の利便性の直結する水回りの設備は人気設備ランキングの常連だ。必須設備ランキングにも「独立洗面台」があげられるなど、生活を便利にしてくれる水回りの設備を意識する人は多いよ。

ターゲット層で異なる設備の選び方

マガ男:一般的な人気についてはよくわかりましたけど、設備に対するこだわりは年齢や性別なんかで大きく違いますよね?
タテ吉:たしかにそうだ。たとえば同じ単身者でも、男女でニーズは異なる。女子大の近隣にあるような物件なら、セキュリティに対するニーズが高いし、高齢者が多いエリアなら、トイレの手すりなどのバリアフリーが求められるだろう。
マガ男:ファミリーの場合も、子供の有無によって違うんじゃないですか?
タテ吉:子育て世帯は家事負担が大きいので、システムキッチンや浴室換気乾燥機など、水回り設備が充実している物件の人気が高いよ。

設備選びは仲介会社や管理会社に相談してみる

マガ男:自分で判断するのは、ちょっと難しそうですねぇ……どんな設備を入れれば入居づけに役立つのか、ヒントをくれる人が誰かいないものでしょうか?
タテ吉:アパート投資に慣れてくればだんだんわかってくるけど、物件やエリアの事情をよく知っている管理会社や仲介会社に相談してみるといいよ。
マガ男:管理会社や仲介会社って、そんなこともしてくれるんですか?
タテ吉:管理会社は管理のプロとして、いろいろな物件を扱った経験を持っているから、しばしば物件の事情に合わせた適切なアドバイスをしてくれる。仲介会社は競合物件のことをよく知っているので、どんな設備を入れたら差別化できるのか、教えてもらえることがあるよ。

まとめ

マガ男:入居づけは入居率につながり、ひいては家賃収入に直結する大切なポイントですよね。
タテ吉:だからこそ、人気の高い設備を導入することで、入居づけを有利にすることは、非常に意義の大きな戦略だ。一般的な人気を把握した上で、エリアの競合状態やターゲット層のニーズを見据えて、もっとも費用対効果の高いものを選ぶことが大切だよ。