帰って寝るだけの家じゃない!?アパート経営の立地の選び方について

典型的な立地産業であるアパートは、立地の選定が最も重要なポイントとなります。どんなに良いアパートを建てたとしても、立地が悪ければ入居者は入りません。
そこで今回は、アパート経営で重要な土地選定についてご紹介します。

駅と駅距離

アパートの立地を選ぶ際、まずは少し広い視野を持つことが重要です。広い視点から選んでいき、だんだんと候補を絞り込んでいきます。
最初に注目したいのが鉄道の「沿線」です。人気の路線かどうかが重要になります。JRであっても本数の少ない路線や、私鉄や地下鉄の支線といったものは、外すべきです。
賃貸に住む人は、便利な場所に住むことを志向するため、不便な電車しか使えない路線にある最寄り駅の物件は避けるべきです。
次に注目すべきが「駅」です。人気の沿線の中でも、最寄り駅が快速は停まる駅なのか、普通電車しか止まらない駅なのか、始発駅なのか、乗換駅なのか等でかなり賃貸需要が異なります。
最寄り駅は、私鉄や他の路線と乗り換えができる「交通の結節点」となっている駅や、「ターミナル駅」と呼ばれる大きな駅だと良いです。マイナーな路線やマイナーな駅は避けるようにしましょう。
次に選びたいのが、駅の出口です。同じ駅でも「南口」や「北口」等の駅の出口によっても繁華性が全く異なる場合がります。ここでもできるだけ繁華性の高い出口の方を選ぶようにします。
駅距離は10分圏内が基本です。願わくは、5分圏内の物件を選びます。人間は知らない土地を駅から10分も歩くとかなり遠く感じます。実際、駅から10分の物件は慣れてこないと近いと感じることはできません。
その感覚は、物件を探している入居者も同じです。駅から10分というのは少し遠く感じます。なるべく駅から近い物件を選ぶようにします。

周辺にあった方が良い施設

また、周辺施設で最も注目したいのは、スーパーがあるかどうかです。できれば深夜帯まで営業しているスーパーがあると便利です。またスーパーが駅と物件との間にあるような位置関係にあるとベストです。
スーパーはファミリー向けや単身者向けのアパートの両方に必要です。たまに単身者向けのアパート経営をする人に、周辺の生活利便施設を軽視する人がいますが、それは違います。
単身世帯であっても、帰って寝るだけの生活をしているわけではありません。休日もあるため、近くにスーパーも何もないような立地であれば、不便に感じ人気がありません。スーパーがなくても、最低でもコンビニは必要です。
まずは買物環境が整っているところを選ぶことが重要になります。
ちなみに、役所や病院等の施設の有無は、あまり賃貸需要に影響しません。やはり注目すべきは、毎日、「どこで買い物するのか」という買物環境が重要になります。

避けるべき施設

逆に、駅から物件までの間に、大きな公園があるような物件は避けるべきです。公園は夜、暗くなるため、危険な場所になるためです。
「夜、あの公園を歩かなければならないから嫌だ」という理由で決まらない物件は結構存在します。公園は浮浪者も存在するため、男女ともに不人気です。物件の隣が公園の場合も避けた方が良いでしょう。
公園は一見すると、良さそうな施設ですが、アパートの立地選定においては避けるべき存在になります。
その他、大きな国道を渡らなければいけない土地や、薄暗い高速道路の高架下を通らなければいけない土地も避けるべきです。
大きな国道や高速道路というのは、街を分断します。これらを渡ることによって、ガラッと雰囲気が悪くなるということもあります。エリアを分断するような道路がないところを選ぶようにしましょう。

まとめ

以上、土地の選び方について見てきました。土地は便利で住みやすく、明るい環境のエリアを選ぶのが基本となります。