アパート経営で知っておきたい入居者トラブルによる失敗と対策とは

不動産で発生するトラブルの多くは借地や借家に起因することです。借地や借家はお互いの権利が長期間にわたって及ぶため、トラブルの発生の元になります。
不動産投資とは、まさに借家です。借家によってトラブルを招き、アパート経営で失敗する人は多いです。そこで今回はアパート経営における借家の失敗についてご紹介します。

入居者トラブルを敬遠するオーナー

近年は、高齢者や外国人が借りることのできるアパートが不足しており、社会問題化しています。一方で、空家は増加傾向にあり、2016年12月には日銀がアパートは供給過剰であることに警笛を鳴らし、話題になりました。
国内では、高齢者や外国人などで借りたい人が増えている一方、アパートの空家も増えてきているという悩ましい状況が続いています。
では、なぜ空室対策が叫ばれる中、アパートのオーナーは高齢者や外国人に貸さないのでしょうか。
実はアパート経営者のベテランほど、高齢者や外国人への賃貸を拒みます。それは、過去に悪質入居者を入れたことで失敗してきた経験があるためです。
悪質テナントとは、必ずしも賃料の不払いだけではありません。アパートの部屋をゴミ屋敷にしてしまったり、敷金では修繕しきれないほどに部屋の中を酷く汚して使ったり等のトラブルを引き起こします。
また賃料が不払いになった後、ゴミを残したまま夜逃げしてしまうというようなケースもあります。
アパート投資をする前は、空室対策ばかりに目が行きますが、実は入居者を入居させた後もトラブルはたくさんあります。

高齢者や外国人のトラブル

例えば、高齢者を入居させた場合、予想されるトラブルとしては孤独死です。知らない間に亡くなっていて、突然、遺体の腐敗臭が近隣に立ち込めるということも考えられなくはありません。
このようなトラブルが起きてしまうと、アパート内の別の部屋の人も退去してしまう可能性があります。高齢者の単身者を入居させることは、大きなリスクです。
また、外国人を入居させた場合、予想されるトラブルとしてはゴミ出しルールを守らないという点です。守らないというよりは、分からないため守れないという表現の方が正しいかもしれません。
そもそも、ゴミの分別ルールやゴミ出しの曜日等のルールも全て日本語であるため、外国人にとっては理解が不能です。
そのため、外国人が入居したアパートは、ゴミ出しルールが守られにくく、近隣から大クレームになることに繋がります。また場合によってはゴミを出さずに、部屋が汚部屋化する可能性もあります。
室内に一度臭いが染みついてしまうと、それを除去するのは大変です。臭いを取るリフォームは、かなりお金がかかる修繕です。外国人を入居させたことにより、結局のところ、後から高額の修繕費が発生する可能性があります。

対策方法

アパート経営においては、空室という失敗もありますが、入居者も埋めた後にも悪質入居者による失敗があります。
悪質入居者を排除するには、入居審査を厳しくするというのが一つの方法です。但し、常にピカピカの優等生の入居者が入居してくれるとは限りません。
入居条件を厳しくし過ぎると、今度は空室リスクを高めてしまいます。そのため、入居審査はある程度、妥協は必要です。
このような中、オーナーによっては、必ず入居前に入居者と面談するオーナーもいます。入居審査を不動産会社に任せきりにせず、自分の目で入居者の人となりを見て判断するオーナーもいます。
入居後のトラブルを防ぐためにも、オーナーにもこのような努力は今後必要となってくるでしょう。

まとめ

以上、入居者トラブルの失敗と対策について見てきました。アパート経営の失敗は、入居後もあり得るということを知っておく必要があります。