ビジネスの観点で見たときの不動産投資における借入金の影響について

世の中には、あまり儲かっていなそうなのに潰れない会社と、派手に儲かってそうなのにすぐに潰れてしまう会社があります。その違いは、ほぼ借入金の存在が原因です。
ビジネスの世界ではよく見られる現象ですが、不動産投資の世界でも同じことは当てはまるのでしょうか。そこで今回は、ビジネスの観点で見たときの不動産投資で借入金が与える影響についてご紹介します。

無借金会社と借金のある会社の違い

少しピンと来ないかもしれませんが、無借金経営の会社は、利益を出し続けている以上、成長し続けます。一方で、借金を抱えている会社は利益を出しても成長し続けるかどうか分かりません。
ここで言う成長とは、企業の保有している現金のことを指します。無借金経営の会社は、利益を出し続ければ、企業の中に現金がどんどん蓄積され、成長するのです。
では、利益とは何でしょうか。それは売上から費用を引いたものです。
ただ、企業の中には売上や費用とは別のお金の動きがあります。それは借入と返済です。企業が銀行から借入れをしたとき、そのお金は売上にはなりません。同様に、企業が銀行へ返済をしたとき、そのお金は費用にはなりません。
つまり、借入のある会社とは、売上や費用の他に、借入の返済という別のお金の動きがあります。これらの実際のお金の動きを表したものがキャッシュフローです。
企業は無借金であれば、あまり儲かっていなそうなでも潰れないということは十分にあり得ます。
実は売上が低い会社でも利益を出すというのは、それほど難しくありません。売上が小さくても、人を雇わなかったり、社長の給与を無給にしたり等の対策を取ることで、わずかですが利益を出すことは可能です。法人税もきちんと支払います。
つまり売上以上に費用を使わなければ、利益は出ます。この会社がもし無借金であれば、わずかな税引後の利益を蓄積していくことができます。非常に地味ではありますが、徐々に貯金が増え、この会社の資産は次第に大きくなります。
一方で、借入金のある会社は、税引後の利益から借入金の返済をしなければなりません。もし、税引後の利益が返済額よりも小さければ、貯金を切り崩して返済することになります。
そのため、税引後の利益が返済額よりも小さい会社は、どんどん手持ちの現金が目減りしていきます。この状況が続くと、いつか手持ちの現金がマイナスとなる資金ショートを起こし、黒字倒産することになります。
派手に儲かってそうなのにすぐに潰れてしまう会社は、借入金の返済が重すぎて資金ショートを起こしているケースが多いです。

不動産投資でも同じ

実は、このような現象は不動産投資でも全く同様です。
ほとんど空室だらけのアパートなのに、悠々と物件を持ち続けているオーナーがいます。そのような人は借金が完済しているケースが多いです。
逆に、空室率が3割程度でも、アパートを持ちこたえられなくなり、売却してしまう人もいます。
個人のアパート経営でキャッシュフローがマイナスとなってしまうと、自分の貯金から返済することになります。別で住宅ローンを抱えている人であれば、住宅ローンも払えなくなり、アパートとマイホームの両方を手放す結果になる人もいます。
借入金の存在というのは、外部からは分かりません。綺麗なアパートでも借入の返済で苦しければ売却することになります。一方で、ボロアパートでも借入金を完済していれば、余裕で持っていることができるのです。
借入が多過ぎると経営が苦しくなるのは、通常のビジネスも不動産投資も変わりありません。借金は少なければ、当然、アパート経営は楽になります。

まとめ

以上、アパート経営における借入金の影響について見てきました。借入金は必要以上に借りないように気を付けましょう。