投資成績を左右する立地の考え方

■キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。



投資物件を購入する際にもっとも重視すべき条件が、物件の立地です。アパートには間取りや広さ、設備などさまざまな特性があり、入居者はそういった条件をもとに物件を選びます。しかし、そのなかでも立地はもっともこだわりが強いポイントです。
アパート投資で生み出す利益も投資に伴うリスクも、立地次第と考えることができるので、その意味をしっかり確認しておきましょう。

立地は住まい選びの第一条件

マガ男:アパート投資では立地が重要だとよく耳にしますが、どうしてなんでしょう?
タテ吉:入居者が住まいを選ぶ際にはさまざまな条件を検討するけど、もっとも優先度の高いのが立地条件だからだよ。
マガ男:なるほど。たしかに最近ではインターネットで事前に絞り込む人が多いみたいですけど、物件探しのポータルサイトを見ると、立地はもっとも主要な検索条件になっていますよね。
タテ吉:駅近など通勤・通学の利便性が重視されるほか、周辺環境も物件選びの条件になる。最近はGoogleストリートビューなどで、近隣の環境がわかりやすくなっているから、立地があまり好ましくない物件は内覧の希望も少なくなってしまうよ。
マガ男:立地だけは後から変更できないので、アパート投資において、一番重要な条件と言えそうですね。

立地と物件価格、利回りの関係

マガ男:でも立地がいい物件は価格も高めですよね。
タテ吉:駅近など立地のよい物件は、地価が高く賃貸需要が高いから、どうしても価格が高くなる。逆に郊外の物件は相対的に価格が低いので、小さな資金で購入できるよ。
マガ男:ということはつまり、都市部の駅近物件は利回りが低め、地方の郊外にある物件は利回りが高めということですね。
タテ吉:そうなんだけど、単に利回りだけでは判断できないのがアパート投資の面白いところなんだよ。

立地に影響される空室、家賃、流動性

マガ男:利回りでは地方の郊外物件がよさそうですけど、そうではないということですか?
タテ吉:アパート投資の収益には利回り以外の要素も関わってくるからね。たとえば利回りには空室リスクが含まれていない。都市部駅近物件は需要が高いので、空室リスクが低いけど、地方の郊外物件はどうしても高くなりがちだ。
マガ男:うーん、なるほど。空室が出ると家賃を引き下げざるを得なくなることもあるでしょうから、利回りが下がっちゃいますね。
タテ吉:さらに都市部駅近物件にくらべ、地方郊外物件には買い手が少なく、需要が低いという問題もある。流動性が低いから、出口戦略が立てにくいんだ。こういった点にも注意をする必要があるね。

将来にわたるエリアの需要を読む

マガ男:いろいろ説明してもらって、立地のことがよくわかりました。空室リスクや需要に気をつけながら、 資金の範囲でいい立地の物件を探してみます。
タテ吉:それは大事なことだけど、それだけではまだ足りないよ。
マガ男:え? 他にも注意しなきゃいけないポイントがあるんですか?
タテ吉:たとえば、近隣に大学や大きな工場があるエリアは、地方郊外でも高い需要が期待できるよね。空室リスクは低いだろうし、物件も高値で取引されることが多い。だけど、将来もずっとそうだという保証はないことを意識しておく必要がある。
マガ男:たしかにそうですね。最近は大学もよく移転しますし、大きな会社の工場が突然閉鎖されてしまうケースだって少なくありませんから。
タテ吉:アパート投資は10年、20年という長い単位で行うものだから、将来にわたるエリアの需要を予想することが欠かせないんだ。

まとめ

マガ男:立地についても、いろいろと考えるべきことがあるんですね。
タテ吉:投資の基本はメリットとリスクを見据えた判断だ。アパート投資において、それらを左右する最大の条件は立地だから、どのように考えるかは投資家それぞれの投資スタイルやニーズに合わせて選ぶべきだよ。