1棟から3棟、10棟へと増やす資産戦略とは?

■キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。



「アパート投資で早期リタイヤを……」、と考える人は少なくありません。信頼できる管理会社に物件を任せれば、オーナーは悠々自適の暮らしを楽しむことができます。リゾートや好きな国での暮らし、あるいは旅行や趣味を楽しむ毎日を、と夢は広がります。
そのためには1棟だけでなく複数棟を所有するのがセオリーです。頭数が増えるほど、収入が増大するだけでなく、投資効率も高まります。

保有物件を10棟にする投資戦略

マガ男:タテ吉さんはアパートを5棟も所有しているそうですけど、いったいどうやれば、そんな風に増やすことができるんですか?
タテ吉:やり方はそれほど難しくないよ。まず1棟を保有して、3年程度で経営が安定したら、その実績をもとに金融機関に融資を申込む。最初に保有している物件が担保になるし、経営の実績があるから、融資は通りやすいよ。
マガ男:職業や預貯金の額などによっても違うんでしょうか?
タテ吉:与信力は一つのカギだけど、一部上場企業に勤めている人や医師など高属性の人なら、ぼくがやっているような戦略の繰り返しで、短期間のうちに10棟くらい保有することは可能だよ。
マガ男:1棟からコツコツと増やすのがセオリーということですね。
タテ吉:そうとばかりは限らない。高属性で最初から大きな借入が可能なら、いきなり3棟程度購入する人もいるよ。

複数棟保有で投資効率を高めリスクを抑える

マガ男:1棟だけ持っているのにくらべて、やはりインカムゲインが大きいのは魅力ですよね。
タテ吉:短期間に大きなインカムゲインが得られるから、悠々自適の生活を賄える場合もあるよ。
マガ男:他にも複数棟保有のメリットはありますか?
タテ吉:「市場が盛り上がってきたので、1棟売ってみよう」など、売買の判断がしやすいので、キャピタルゲインが得やすいのも大きなメリットかな。
マガ男:リスクの軽減という面ではどうでしょう?
タテ吉:物件数が多いので、空室リスクを軽減しやすい。あと、地域をある程度分散しておけば、1棟が災害に遭っても、他の物件は無事に残りやすいから、災害リスクを軽減できるよ。

事業規模にして節税効果を拡大

マガ男:保有する棟数が増えることで、税金の面が変わることはないんですか?
タテ吉:保有している部屋数や棟数によって、所得税の区分が変わることがあるよ。賃貸物件を保有する場合、1戸建て5棟もしくはアパートなど集合住宅10室以上の規模になると、事業規模と見なされて事業所得として申告することができるんだ。
マガ男:通常は不動産所得でしたよね? 事業所得になると、なにかいいことがあるんですか?
タテ吉:青色申告をすることで、有利な控除が使えたり、家族をアパート経営に携わる従業員として雇えたりするなどの利点がある。本業との損益通算ができるから、納税額が大きいサラリーマンにとっては、お得なことが多いよ。

兼職兼業禁止規定に抵触しないか要確認

マガ男:よーし、じゃあぼくもタテ吉さんみたいに、複数棟保有を目指そうかな。
タテ吉:いいと思うけど、サラリーマンの場合に一つ気をつけてほしいのが、本業の兼職兼業禁止規定に抵触しないかどうかというポイントだ。ぼくの場合は退職してから規模を本格的に拡大したから問題にならなかったけど、マガ男くんが今所属する、ぼくの元職場は、その点については厳しい規定を設けていたはずだ。
マガ男:えー? アパート投資は大丈夫だと聞いてますけど。
タテ吉:基本的には抵触しないんだけど、事業規模になると別、と考えているみたいだよ。そういう職場は多いので、サラリーマンの人は確認しておいた方がいいだろうね。
マガ男:保有する物件を増やしたことって、職場にわかってしまうものですか?
タテ吉:昔は大丈夫だったかもしれないけど、これからはマイナンバー制の導入が進むから、納税手続きの際にわかってしまうケースが増えるだろうね。

まとめ

マガ男:保有する物件が増えて、資産が増えるのって夢がありますよね。
タテ吉:そうだね。1棟を保有してうまく経営できたら、もう1棟、さらにもう1棟と増やしてステップアップしていくのがアパート投資の常道だ。収益が大きくなるだけでなく、リスクを抑えることもできるので、投資を始める時から、複数棟保有を視野に入れておくのがおすすめだよ。