アパートローンの利用条件を考慮に入れておく

■キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。



アパートローン選びの際に「固定金利か変動金利か」「多数の商品の中でもっとも金利面で得をするのはどの商品か」ということは、誰もがチェックするポイントです。
それらのポイントに加えて、ぜひ注意していただきたいのが「返済の条件」です。アパートローンとは、20年、30年といった長いお付き合いになりますので、その間の経済情勢や市場金利の変化にも対応できる商品を選びましょう。

アパートローンの繰上返済も考慮して

マガ男:以前、タテ吉さんに聞いた話ですと、「デッドクロスがいつ来るか知っていれば、繰上返済などで対応することができる」ということでした。一般的な住宅ローンでも、繰上返済で返済総額を抑えるという方法が知られていますよね。
タテ吉:繰上返済を効果的にするには「お金が貯まったら返済しよう」という考えではいけない。いつ繰上返済するのかという計画を立てて、資金の準備をすることが必要だね。そして、繰上返済を前提とするなら、融資を受ける時から考えておきたいことがあるんだ。
マガ男:融資を受ける時から? それはどんなことでしょう?

返済に関する条件を確認しよう

タテ吉:アパートローンによっては、繰上返済をする際にペナルティを取るところがあるんだ。たとえば、固定金利の商品に比べると、変動金利の商品のほうが、繰上返済が有利にできることもある。
マガ男:繰上返済でどれだけ得するかということ、そして、繰上返済の手数料やペナルティのどちらが大きいかを事前に検討する必要があるということですね。
タテ吉:そうだね。とはいえ、「繰上返済のことを考えて、変動金利の商品しか選択肢に入れない」というのも極端すぎる。変動金利の商品は、市場の金利が上昇すればそれだけ適用される金利も上昇する仕組みなんだ。だから、繰上返済のことだけでなく、資金繰り全体を検討して選ぶ必要があるんだよ。

金利の減額交渉をしてみよう

マガ男:アパートローンの返済総額を抑えたり、資金繰りを改善するための方法として、繰上返済をしたり、他の金利の安い商品に借り換えるという方法の他に、なにかあるでしょうか? そもそも、借り入れ額をできるだけ抑えることも、大事とは思いますが……
タテ吉:借り入れ額をむやみに抑えるのも、注意が必要だよ。借り入れをする時点での1つの方法として、「金利の設定を見直してもらう」という方法がある。
マガ男:なるほど! 金利が1%でも異なると、返済総額としては数百万から数千万も変わってきますから、そのことも重要ですね!
タテ吉:それに、金利を抑えたとしても、建築費用として使えるお金が減るわけではないので、アパートの品質の点でも安心だね。

長期のローンを組むことのメリット

マガ男:アパートローンの返済期間については、どうでしょうか? 返済期間が長くなれば、それだけ金利もかかりますし、後継者への負担なども考えると、短期のローンにするほうがいいのでしょうか?
タテ吉:そういう面もある。ただし、アパート経営がうまくいかなくなって、銀行にリスケジュールを依頼すると、印象が悪くなるおそれがあるんだ。それよりも長期ローンを組んでいた人が「返済期間を短縮したい」と相談するほうが、印象は良いだろうね。

複数の銀行との交渉には注意点も

マガ男:複数の銀行のローンを比較して、どのローンを申し込むかを考えるのは当然なのですが、では融資の申し込みをする時には、1行に相談するだけでいいのでしょうか? それともアパート経営のパートナーを選ぶ時のように、複数の銀行と相談をして有利なところを選ぶのが良いのですか?
タテ吉:銀行というのは、「それまでの付き合いが、どの程度あるか」で融資の条件が変わることがあるんだ。たとえば、マガ男君が資産を預けていて、付き合いも長い銀行のほうが金利などの条件を有利にしてくれることがある。それに「他の銀行には秘密で」という形で、有利な条件を出してくれる銀行もあるから、そのような時は、1行のみの相談にとどめておくほうが得策だろう。

付き合いのない銀行に融資を申し込むなら

マガ男:では、特に付き合いのある銀行が存在しないという場合は、どのような銀行を選ぶといいのでしょうか?
タテ吉:アパートの建設を依頼する会社と付き合いのある銀行が「あの会社なら」と、有利な条件で融資してくれることがあるよ。また、アパートローンの顧客を獲得しようと熱を入れている銀行を選ぶのも一案だね。アパートローンの契約を結ぶ前に、繰上返済や借り換えの条件を確認すること、ローンの期間にも気を配ること、そして有利な条件を出してくれる銀行を探すことなど、やることがたくさんあるんだね。