区分所有マンションとアパートのメリットとデメリットについて紹介

同じ住居系の不動産投資でも、区分所有マンションとアパートでは、それぞれに特徴があります。相続対策効果としては同じであるため、どちらを選択するかは、その人の抱えている事情によります。
ただ、どちらか一方を選ぶ前に、それぞれのメリットとデメリットについては把握しておきたいところです。
そこで、今回は区分所有マンションとアパートのメリットとデメリットについて紹介します。

区分所有マンションの3つのメリット

① 収益が安定している
都心部におけるワンルームの区分所有マンションは、賃貸需要も高く、収益が安定しています。特に東京23区では単身世帯が増加し続けていることから、賃料単価も高い水準が維持されており、空室リスクも低いです。
② 分割しやすい
区分所有マンションを2戸購入すれば、2人の相続人に対し仲良く資産を分けることが可能です。遺産分割の対策は相続対策の中で最も難しいとされていますが、区分所有マンションは一つの投資単位が小さいため、資産の分割がしやすいです。
③ 供給が制限されている
ワンルームマンションは、都心部では、条例によって建築制限を厳しくしているところがあります。特に東京23区は各区でワンルームの建築を制限する条例が定められており、供給量が増えない仕組みになっています。

アパートの3つのメリット

① 元々持っている土地を活用できる
地主であれば元々持っている土地を活用できます。投資も建物代のみですみます。2階建てのアパートであれば、ほとんどの土地で建築が可能なため、最も取組みやすい土地活用と言えます。
② 木造なら利回りが良い
木造アパートであれば建築費が安いため、利回りが良くなります。投資が建物の建築費だけであるならば、投資効率は木造アパートが最も高いです。
③ 近くなら自主管理もできる
アパートを近くに建てた場合、自主管理も可能です。自主管理をすれば、不動産会社へ支払う管理料も節約できるため、より収益性が向上します。

区分所有マンションの3つのデメリット

① 物件選定が難しい
区分所有マンションは、収益が安定していると言いつつも、物件選定を誤ると、空室が多い物件に投資してしまい、失敗することもあります。素人では簡単に優良物件を見抜くことができず、物件選定の難易度は高いです。
② 物件が遠くなる
地方の人が都内の物件に投資すると、物件が遠くなり管理も人任せになってしまいます。空室対策をするにしても、現地の実態がよく分からず、管理会社の言いなりとなることも多いです。
③ 更地売却ができない
区分所有マンションは、通常のマンションと同じ区分所有法の制限がかかっているため、簡単に取り壊すことができません。そのため実質的に古くなった物件を更地にして高く売却するようなこともできません。築古物件の売却は弱いです。

アパートの3つのデメリット

① 分割できない
一棟モノのアパートは、相続人に分割がしにくいというデメリットがあります。相続税を圧縮したとしても、分割対策まではできていないというのがアパートによる相続対策の特徴です。
② アパート適地とは限らない
元々持っている土地が、必ずしもアパート経営の適地とは限らず、失敗するケースがあります。
③ 賃料が下がりやすい
アパートはワンルームマンションと異なり、建築を制限する条例等がほとんどありません。そのため、増えやすく供給過多に陥りやすいというデメリットがあります。

まとめ

以上、区分所有マンションとアパートのメリットとデメリットについて見てきました。どちらも一長一短があります。
まずはメリットに注目し、自分のやりたいことを合致している方を選ぶようにしましょう。