宅地大放出で市場崩壊? 2022年問題の真実

2022年には3大都市圏で突如として大量の宅地が出現し、土地の需給バランスが大きく崩れる……。近年、そんな「2022年問題」を危惧する声が聞こえるようになりました。
供給されるのはこれまで畑や田んぼとして利用されてきた農地です。これまで固定資産税や相続税などの税制面で優遇されてきましたが、その措置を裏付ける法律が1992年の施行から、年限である30年を迎えるため、土地が大量放出されると考えられているのです。

生産緑地法で守られてきた市街化区域の農地

3大都市圏の市街化区域内にある農地のうち、生産緑地法の適用を受け、税制面などの優遇を受けているものを生産緑地と呼びます。市街化区域は都市計画法で「市街化を図るべき」と定められている区域で、1974年に定められた生産緑地法では、当時不足していた宅地を確保するため、宅地並みの課税が実施されました。
ところが1992年に改正された同法では、市街化区域内にある生産緑地について、経過措置として30年の間、固定資産税・都市計画税、相続税が優遇されることとなりました。
通常は宅地と同等となる固定資産税が農地として軽減され、相続税の納税が猶予されるなど、農業を続けやすいよう特別な措置がとられたのです。ただし優遇措置の適用に当たっては、営農が義務づけられ、建物を建てるといった農業以外の用途に使うことが禁じられるなど、一定の制約も課せられました。

30年を迎えて営農義務が解除される

生産緑地制度が適用されたのは、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市および、その他の一部地域です。地価の高いそういった大都市圏で、これまで農業を営むことができたのは、同制度のおかげともいえます。
30年の期限を迎えた農地については、所有者が死亡もしくはその他の事情で農業を続けられなくなった場合には、市区町村に対して買い取りを求めることができます。市区町村が買い取らない、あるいは生産緑地として買い取る人がいない場合には、生産緑地の指定がなくなり、税制の優遇措置が解除されることとなります。

高齢化や後継者難で大量放出の可能性

「生産緑地」は2014年時点で全国に1万3445ヘクタールありました。50坪の一戸建てなら、81万戸分という膨大な面積です。少しずつ減少していますが、1992年以来の減少率に照らすと、2022年時点でも1万2500ヘクタール程度は残っていると見られます。
一戸建てで換算すると76万戸分もの土地が、需要の高い大都市圏で、特殊な制度に守られて残されているのです。そのため2022年にはこれらの土地がいっせいに放出され、地価の大暴落が起きるのでは、と心配する声が上がっています。
指定から30年をすぎて営農義務がなくなったからといって、すぐに営農をやめる人は少ないと見られます。したがって「2022年を迎えて大放出」というケースはあまり考えられません。
しかしながら、農業従事者の高齢化および後継者難は進んでおり、営農義務がなくなれば、その後はハイピッチで生産緑地指定が解除される可能性が高いと見るべきでしょう。

需給バランスの混乱と好立地物件の取得

農業をやめると税制優遇がなくなるため、固定資産税を賄う手段として、元農家がアパートを含む不動産投資を手がけるケースが増えると思われます。バス路線など需要が限られている地域では、供給過多に陥ることもあるため、アパート投資を手がける人にとっては視野に入れておくべきリスクの一つです。
一方で、売却される農地が増え、中にはこれまで提供されなかった好立地の物件も多く出てくるため、アパート投資にとってはチャンスが広がると考えることもできます。
生産緑地を自治体が買い取る場合には、都市部に必要な緑地や公園として整備されるケースが多くなるとも指摘されています。大都市圏では今後、街の様相が大きく変わり、アパートの需給にも一定の影響がおよぶと思われます。
営農義務の解除を受けて、生産緑地の売却が2022年にいきなり増えるわけではありません。ただし、その後は3大都市圏の都市部において、魅力的な土地が数多く提供されるケースがかなり増えることは確かです。すでに市場の大きな変化を見越して動き始めている不動産事業者が出てきています。今後の動向に注目です。