入居者募集時の注意点

・キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。

アパート経営が成功するか否かは、どのくらい多くの入居者がいて、いかに空室が少ない状態でスタートできるかにかかっています。空室ができた場合も、できるだけ短期間で埋まることが理想です。
入居者の募集は、アパート経営のパートナーである管理会社と一緒に取り組むことになります。良い管理会社と手を取り合うことができれば、入居者募集もスムーズに進みます。そしてトラブルがあった場合には一緒に考え、対応することができるのです。

入居者募集は管理会社と共に進める

マガ男:アパート経営を始めたら、どのくらい入居してくれる人がいるか、心配ですよね。
タテ吉:アパート経営のパートナーである管理会社と一緒に入居者募集を進めていくことになるんだけれど、入居者募集のとき注意したいことは「あまり多くの業者に依頼しすぎない」ということなんだ。
マガ男:どうしてですか? 多くの業者に依頼したほうが、それだけ多くのお客様の目に触れることになり、入居者が決まるチャンスも増えるのでは?
タテ吉:多くの会社に依頼する方法は「一般媒介」というのだけど、あまりにも多くの管理会社に依頼すると、依頼を受けた管理会社側に「自分たちは専任ではないから」という意識が生まれてしまうんだ。入居者募集にあまり熱心になってくれなかったり、トラブル対応がおざなりになったりすることがある。

一社に限って入居者募集を依頼する「専任媒介」

マガ男:なるほど。アパート経営の経験が浅いうちは、特にトラブル対応については慎重になりたいですし、親身に相談に乗ってくれる業者にお任せするほうがいいですね。
タテ吉:一社に限って入居者を募集する方法は「専任媒介」というんだ。契約期間は3カ月以内と決められているし、なんといっても「他の業者には依頼しません」と宣言されているんだから、熱心になってくれる。

入居に至らないお客様について知る

マガ男:いくら管理会社が熱心に募集をしてくれたとしても、入居希望者があまりいないとか、なかなか入居の契約にまで至らないということもあると思うんです。
タテ吉:そのような場合にこそ、良い管理会社とそうでない会社との差が出る。まず、良い管理会社は「入居希望者がなぜ契約に至らなかったのか」を報告してくれるので、オーナーとしてもその点を改善できる。
マガ男:例えば家賃が高すぎるとか、設備が古すぎるとか、入居希望者にとって物件がどう見えているのかが分かれば、オーナーとしても改善できますよね。

入居審査の内容も見直そう

タテ吉:前にも話したことがあるけれど、アパート経営を始める時点で「どのような人に入居してもらいたいか」というコンセプトをしっかり決めておくことが大事だったよね?しかし、実際の入居希望者のデータを見ると、オーナーの考えていたコンセプトから、少し外れた人が多かったとする。そのような場合にできることは何だと思う?
マガ男:せっかく作り上げた建物を、急にリフォームして、コンセプトにあう入居希望者のニーズを満たすように作りかえるのは難しいですよね。やっぱり、お金を出して設備を改善することでしょうか?
タテ吉:そういう方法もある。でも、そもそもの入居審査の内容を見直し、想定していた客層以外の人も受け入れる、という考えもあるんだよ。これなら、オーナーの決断次第でいつでもできる。

良い管理会社の選び方

マガ男:入居者がたくさん集まってくれればいいのですが、集まらないときの管理会社との協力体制が重要なのですね。
タテ吉:だからこそ、初めから良い管理会社を選ぶんだ。じっくり時間をかけてね。管理会社を選ぶときには「実際に店舗に出向いて、管理会社の接客態度などを観察すること」「管理会社側にもオーナーの物件を見てもらうこと」だね。そのために、物件の写真や情報を用意して、挨拶という形で出向いてみるといい。
マガ男:ちょっと勇気が要りますが、確かに店舗の雰囲気や他のお客様への対応なども直にチェックすることができますよね。

他の管理物件の様子を見よう

タテ吉:その管理会社が実際に管理している他の物件の様子を見ることも、良い管理会社かどうかの判断に役に立つ。きっちりと管理業務を行っている会社なら、物件の入口にゴミが落ちていることもないし、ポストにチラシが溜まっていたり、落書きが放置されていたりすることもない。そのようなことがあれば、オーナーと管理会社が情報共有しながら素早く対策を打っているからだ。
マガ男:なるほど。自分の物件がどのように管理され、どのような姿になっていくのか、想像しやすいですね。
タテ吉:入居者募集の時点で、どの管理会社をメインとしてお付き合いするのかを、まず決めること。そのときは、実際に店舗に出向いたり、管理している物件を見に行ったりして慎重に検討すること。担当者が真剣に相談に乗ってくれるかどうか、実際に話してみて決めることが重要だね。