立ち退き交渉について

・キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。

アパート経営を始める人の中には、例えば「老朽化したアパートを相続し、なんとかアパートを運営していかなければならない」という立場におかれる人もいます。老朽化した物件を建て替えての運営を希望するなら、すでに入居している居住者には、いったん立ち退いていただく必要があるでしょう。今回は、立ち退きをお願いする場合の流れについて、見ていきましょう。

アパートの立ち退き交渉と注意点

マガ男:アパートの設備が古くなった場合は、きちんとリフォームしたり、メンテナンスをしたりしていくことが入居率を高めるために重要なんですよね。タテ吉さんとのお話で、かなり理解できてきました。でも、築40年など、かなりの年数が経っている物件になると、リフォームだけで対応できるでしょうか?
タテ吉:昨今は、建物の見栄えや使いやすさだけでなく、耐震性や耐火性などに着目して物件を選ぶ入居希望者も多いから、難しいかもしれないね。老朽化した物件はいったん取り壊して、建て替えることを選択するオーナーもいる。
マガ男:もし建て替えでしか対応できない場合、その時点で入居している人には、どうお話しすればいいのでしょうか?

入居者に立ち退き交渉を行う

タテ吉:建物を取り壊すことを決めたら、まずは入居者に立ち退いてもらう必要があるから、立ち退き交渉を行うことになる。「立ち退き」に関しては、借地借家法の定めで賃借人(入居者)のほうが有利な立場になるんだ。だからオーナーとしては「立ち退きのお願い」をする立場だという姿勢を忘れてはいけないんだよ。
マガ男:そうなんですか。つい「オーナーは自分なのだから、出て行ってほしいときには、そう話せば出て行ってもらえる」という風に考えてしまいがちですね。心しておかないと。

双方が感情的にならないことも重要

タテ吉:マガ男君が言ったように「オーナーは自分なんだから」という思いがあると、入居者にもそれが伝わってしまうんだね。それに、入居者にとっては「せっかくここで暮らしてきて色々な思い出だってあるのに、住まいを取り上げられるのか?」「夫を看取ったこの家で、ずっと暮らしたかったのに」など、感情面の問題も無視できない。
マガ男:確かに、もしも僕が「実家を立ち退かなければならない」と言われたら、金銭や法律の問題もあるし、思い出がなくなるような、感情面の問題も絡んできそうな気がします。では、立ち退き交渉は実際に、どのように進めていけばいいのでしょう?

誠意をもって建て替えが必要な事情を説明する

タテ吉:まずは「現在の建物が維持できない理由」「立ち退いてもらってでも建て替えが必要な事情」を、入居者に誠意をもって説明することだ。入居者にも様々な事情があるだろうから、できるだけ個別に面談をして、立ち退きをするとどんなことに困るのか、その事情なども聞き取りをするといいね。
マガ男:新しい物件を探すことが不安と言う人もいるでしょうし、引っ越すことが経済的に苦しいという人もいますよね。
タテ吉:そのような相談にどこまで応じるか、立ち退き料はどのくらい支払うかも、交渉して決めていくことになるね。

立ち退き交渉を成功させるために

タテ吉:立ち退き交渉は、法的な側面から金銭的な問題、さらには感情面の問題もかかわることなので、話し合いの場面でオーナー自身が冷静でいられる自信がないなら、代理人を立てるという方法もある。ただし、入居者の立場になると、いきなり見知らぬ人が現れて「立ち退きをお願いします」と言われたら、どんな感じがするだろうか?
マガ男:見知らぬ人が弁護士などの人だったら、なんだか喧嘩腰になっているような気がしてしまいます。やはり、普段から関わりのあるアパートオーナーが、きちんと挨拶してくれるほうが、気分的にもよいかもしれませんね。

感情的に落ち着いている人が適任者

タテ吉:すでに話した通り、立ち退き交渉は双方が感情的になってはこじれてしまう。だから、もしもアパートを相続した立場ならば、相続人の中で感情的に落ち着いている人、交渉ごとに慣れている人などが、立ち退き交渉を担当するのが良いだろう。
マガ男:代理人は立てないほうがよいのでしょうか? オーナー自身も他に本業があれば交渉をするのは大変ですし……。
タテ吉:代理人を立てることで、お互いが冷静になれたり、入居者も困っていることを言いやすくなるというメリットもあるんだ。だから、オーナー自身が入居者への挨拶をきちんと行い、実際の交渉内容については、実績があるコンサルティング会社などに依頼して進めるという方法もよいかもしれないね。