ワンルームとファミリー物件 投資するならどっち?

・キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。

アパートにはいろいろな間取りがあります。大きく分けるといわゆるワンルームとファミリー物件に分けられ、それぞれターゲットにする層が異なります。
また立地や設備、家賃、物件価格なども異なるので、どちらが投資家にとってお得なのか、気になるところです。
今回はそんなワンルームとファミリー物件の違いや選び方について、解説していきます。

ワンルームとファミリー物件の違い

マガ男:投資用のアパートにはワンルームとファミリー物件がありますが、それぞれどんな違いがあるんですか?
タテ吉:ワンルームは主に単身者をターゲットに据えた物件で、間取りは1Kや1DKなどが一般的だ。広さは通常、30平米くらいまでかな。
一方、ファミリー物件は2DK以上が主で、広さは40平米以上ある。夫婦2人なら2LDK以上、子供がいる場合は3LDK以上が好まれる。
マガ男:単身者とファミリーでは、好まれる設備も違いますよね。
タテ吉:そうだね。最近ではいずれもインターネット無料やセキュリティ系の設備が人気だけど、追い炊き機能のニーズが高いのは、やはりファミリー物件ならではの特徴だろうね。

ワンルーム物件のメリットとデメリット

マガ男:それぞれにメリット・デメリットがあると思うんですけど、ワンルームのメリットにはどんなものがありますか?
タテ吉:なんといっても購入コストを抑えられるのが一番のメリットだよ。ローコストでアパート投資を始められるので、若いサラリーマンやアパート投資は初めてという人にもピッタリだ。
マガ男:初期コストを低く抑えられると、利回りもよくなりますよね。
タテ吉:その通り。ファミリー物件は広さがワンルームの2倍以上あるものも少なくないけど、家賃を2倍以上とるのは難しい。したがってワンルームの方が利回りはよくなるんだ。
マガ男:利回りがいいと、キャッシュフローにも余裕ができるから、安心して経営できますね。
タテ吉:あと、空室期間が短いのもワンルームの利点だな。単身者は比較的簡単に住む場所を決めるので、空室が出てもすぐに埋まる可能性が高いんだ。
マガ男:デメリットはありますか?
タテ吉:ファミリー層にくらべて入居者の回転が速いのはデメリットかな。入居者が入れ替わる際には、リフォーム費用や広告費がかかるので、コストがかさむこともあるよ。

ファミリー物件のメリットとデメリット

マガ男:ファミリー物件には、どんな特徴がありますか?
タテ吉:利点としてあげられるのは、ワンルームにくらべると長く住んでくれる入居者が多いことだな。あと、交通の便が多少悪い立地でも需要があることや、年間を通して需要にあまり波がないのもファミリー物件の特徴だ。
マガ男:子供がいる世帯は、都心から少し遠くても、自然や公園が多い郊外を好みますし、単身者ほど転勤をきっかけに引っ越すことが少ないから、需要の波がないということですね。
タテ吉:その通り。一方、デメリットで一番大きいのは、価格が高いことだな。購入コストがかさむので、投資を始めるのに大きな資金が必要だ。その分、利回りが低くなるから、キャッシュフローが厳しくなる。
マガ男:ということは、数か月単位で空室が出たら、オーナーはかなりしんどいですね。
タテ吉:投資の成否を考えると、大きなネックになるデメリットだと考えた方がいいだろうね。

立地によって大きく異なる需要を読み取る

マガ男:それぞれメリットとデメリットがあるようですけど、なにを基準に選べばいいんでしょうか?
タテ吉:ワンルーム・ファミリー物件の需要はエリアによって異なる。たとえば単身者は通勤・通学の便を重視する上、外食店などが多い繁華街を好むので、都市部や駅近はワンルームの需要が高い。
マガ男:たしかに一人暮らしなら、昼間は誰も家にいないので、静かな住環境より利便性を選びますよね。
タテ吉:一方、子供がいるファミリーのニーズは交通の便にそれほど左右されないが、風俗系の施設があるなど、土地柄の悪いところは敬遠されがちだ。
マガ男:子供が暮らす環境を優先する人が多いということですね。
タテ吉:だから「校区」という条件で、需要が大きく異なることもあるよ。これは単身者にはない特徴だな。
マガ男:ワンルーム・ファミリー物件それぞれに特徴があるので、選ぶのが難しいですね。
タテ吉:たしかにアパート投資においてはいくつもの判断基準があるので、それらを総合して考える必要がある。けれども、投資の成否にもっとも影響するのは利回りなので、そのことを意識した上で、エリアの特性や将来の事情などを見越して判断するのがいいと思うよ。