連帯保証人とは

・キャラクター紹介
タテ吉:5年前にサラリーマンをリタイヤして、今はアパート5棟を保有するオーナー。アパート投資で年収2000万円を実現している。
マガ男:日々仕事に追われる若手サラリーマン。最近、アパート投資に関心を持ち始めたばかり。

アパート経営を始めるにあたり、気になるのは「きちんと家賃を払ってもらえるか?」「入居者と連絡が取れなくなった場合は、どう対応すればいい?」ということ。このような場合に、入居者に代わって責任を負う人が連帯保証人です。とはいえ、連帯保証人を簡単に引き受けてくれる人がおらず、困っているという入居希望者も多いのです。その場合は、保証会社を利用して、入居希望者の負担を軽くするのも一案です。今回は、連帯保証人と保証人について確認していきましょう。

連帯保証人と保証人

マガ男:僕たちがアパートローンを利用するとしたら、連帯保証人や保証人を立てるように、銀行側から言われますよね? それに、アパートに入居する場合も。僕は確か「保証会社を利用しますか?」とも聞かれた気がします。アパートオーナーになったら、入居希望の人には連帯保証人を立ててもらう必要があるでしょうか?
タテ吉:まず、連帯保証人とはどのような人なのかを押さえよう。ものすごく簡単にいえば「連帯保証人=契約者(入居者)」だと思えばいい。もしもアパートの家賃を入居者が滞納したときには、連帯保証人が支払義務を負う。それに、入居者が黙って出て行ってしまい、行方が分からないというときも、荷物の撤去などの義務は連帯保証人にあるんだ。

連帯保証人と保証人の違い

マガ男:連帯保証人と保証人とはどのように違うのでしょうか? なんといっても「連帯保証人のほうが責任が重い」というイメージがあるのですが。
タテ吉:連帯保証人は、「入居者が家賃を払っていないから、代わりに払ってもらえませんか?」と言われたら、断ることができない。しかし、保証人は、断ることも可能だと民法上定められている。
マガ男:それは大きな違いですね!
タテ吉:それに、連帯保証人は債務の全額を弁済する義務があるんだ。この義務は、複数の連帯保証人がいた場合も、それぞれの連帯保証人に同等の義務があることがポイントだ。しかし、保証人については、複数の人が債務の弁済を分担してもいいことになっている。

連帯保証人の審査について

マガ男:では、アパートオーナーとしては、入居者の審査だけではなく、連帯保証人についてもしっかりと審査をしなければならないのですね?
タテ吉:もちろん、そうなんだ。ただ、マガ男君がアパートを借りる立場だったら、どうだろう? 連帯保証人を誰かに頼むことの心理的なハードルが高いよね? その上、審査の基準も厳しかったとしたら、疲れ果ててしまうだろう?
マガ男:そうですね。今どきは「どんな場合でも、連帯保証人にだけはなってはいけない」って、親から言い渡されている人も多いですよね。

連帯保証人の審査基準を見直すべきとき

タテ吉:もしも「入居希望者がいるのに、入居の契約にまではいたらない」という問題で悩んでいるなら、この点に鍵が潜んでいるかもしれない。入居者募集を依頼している業者に、連帯保証人の審査まで任せている場合には、「どのような基準で審査を行っているか?」を確かめてみよう。
マガ男:審査基準が厳しすぎるかもしれないということですか? では、審査基準を緩めるほうがいいのでしょうか?
タテ吉:あまり審査基準を緩くすると、今度は家賃回収ができず、本来の連帯保証人の存在意義が損なわれるという問題にもつながるので、業者側と話し合って進めていくのがいいね。

保証会社の利用

マガ男:連帯保証人や保証人を立ててもらうことの大切さは、よく分かりました。しかし、やはり入居希望者の「連帯保証人になってくれる人がいない」という悩みも、解決してあげたい気がします。
タテ吉:マガ男君は「借りる立場」になったことがあるから、悩みがよく分かるんだね。確かに、連帯保証人として適格と認められる親族などがいない人、そもそも身寄りがない人、外国人の人などは、審査の上で不利になるかもしれない。その場合は、保証会社を利用するというのも1つの方法だよ。
マガ男:いざというとき、保証会社に家賃を支払ってもらえるなら、安心ですよね。
タテ吉:管理会社側に、保証会社による保証を受けられる人ならば、入居してもらうことが可能かどうかを相談しながら進めるといいね。

保証会社を利用する際の心構え

タテ吉:保証会社を利用する目的は「いざ、トラブルが起こったときに、真摯に対応してもらえるか」ということだ。だから、保証会社の事業内容や、親身になってくれるかどうかという点も、事前によく調べよう。
マガ男:なるほど。管理会社を選ぶときと同じように、「どの会社でもいい」というわけではないのですね。
タテ吉:それに、管理会社と話し合いをして「入居希望者に問題がなさそうであれば、審査基準を少し緩めにする」とか、「そもそもの入居審査基準を見直す」ということも重要かもしれないね。