節税効果大!知っておきたいアパート経営と「生前贈与」の関係

被相続人が生きているうちに財産を贈与する「生前贈与」の活用は、相続対策としてさまざまなメリットがあります。この生前贈与は、不動産でも有効です。例えば、現金で保有している資産を不動産に替えると、大きな節税効果が見込めます。
そこで今回は、現金を不動産にした場合のメリットや、アパート経営と生前贈与の関係について考えてみましょう。

現金を不動産にする節税対策とは

例えば、相続財産として現金1億円を生前贈与した場合、その評価額は1億円のままで、これが贈与税の計算式に当てはめられ、評価額に応じた税率のもと、支払う税金が決まります。贈与税は評価額に応じて超過累進課税を採用しており、評価額が高ければ高いほど、納税額は大きくなります。
しかし、1億円の現金で5,000万円の土地と、その土地の上に5,000万円の建物を建てても、資産の評価額は1億円になりません。基本的に土地は「路線価」で評価され、建物は「固定資産税評価額」で評価されるのです。一般的に「路線価」は時価の80%程度で、「固定資産税評価額」は、建築費用の50%程度になります。
その結果、不動産は以下のように評価されます。
土地:5,000万円×0.8=4,000万円
建物:5,000万円×0.5=2,500万円
評価額:4,000万円+2,500万円=6,500万円

このように、現金の時よりも評価額を3,500万円減らすことができます。

アパートを建てれば、さらに大きな節税効果が

現金を不動産に替えた時に、この不動産をアパートにすることで、さらに大きな節税効果が見込めます。建物をアパートにすれば、賃貸物件として第三者に貸し出すことになります。使用目的における所有者の自由度は、マイホームなどと比べるとかなり低くなります。そうしたことから、資産の評価額は下がるのです。どの程度まで評価が下がるかは、所有物件の借地権割合や借家権割合で異なります。
借地権割合や借家権割合とは、貸家建付地や貸家を相続や贈与する際に、資産の評価額を計算するのに使われる割合のことです。国によって決められた割合が控除されます。借家権割合に関しては、一律30%と決められています。
例えば、土地が5,000万円、建物が5,000万円で、借地権割合60%、借家権割合30%の不動産は以下のように評価されます。
土地:5,000万円×0.8×(1-0.3×0.6)=3,280万円
建物:5,000万円×0.5×(1-0.3)=1,750万円
評価額:3,280万円+1,750万円=5,030万円

現金で贈与する場合と比較すると、約50%の評価減です。
実際の節税効果を比較するために、贈与税の計算式に当てはめてみます。
1. 現金1億円をそのまま贈与した場合
(1億円-110万円)×0.55-400万円=約5,040万円
2. 現金1億円で5,000万円の土地と5,000万円のアパートを購入し贈与した場合
(5,030万円-110万円)×0.55-400万円=約2,370万円
1と2を比較すれば分かるように、約2,670万円の節税効果が生まれます。

相続時精算課税制度を活用した生前贈与にアパートも有効

アパートを生前贈与する際の選択肢として、「相続時精算課税制度」を利用することも有効です。
この制度は、「生前贈与にかかる贈与税の負担を少なくし、その代わりに、相続時に生前贈与分を相続財産に含めて相続税として課税する」というものです。超高齢社会の到来で、次世代への資産移転を促進し、経済を活性化することが大きな課題となっていて、それを促進させることを目的とした制度です。
この相続時精算課税制度では、贈与時に2,500万円もの非課税枠が利用できます。それを超えた分に関しては、一律20%の贈与税が発生します。
例えば、現金1億円の生前贈与を受け、相続時精算課税制度を選択した場合、贈与税額は以下となります。
(1億円-2,500万円)×20%=1,500万円
この相続時精算課税制度は、アパートを贈与するケースでも適用できます。
先ほどの事例は評価額が5,030万円でした。これに適用すると、贈与税は次のようになります。
(5,030万円-2,500万円)×20%=506万円
つまり、相続時精算課税制度を選択した場合でも、アパートは高い節税効果をもたらすのです。
なお、相続時精算課税制度は贈与時において非常に高い節税効果を発揮しますが、「相続時には精算して課税する制度」なので、相続時には相続財産の課税対象となります。その点は、注意が必要です。また、登録免許税や不動産所得税においては、優遇措置が相続の場合よりも不利になります。安易に判断して選択するのでなく、専門家のアドバイスを受けるのが賢明でしょう。
さて今回は、現金を不動産、特に賃貸アパートにして生前贈与することの節税効果について考えてみました。もちろんアパート経営は節税目的だけで行うものではありません。アパート経営で収益を上げ、家族への生前贈与で節税対策にもなる不動産投資は、資産運用の効果的な手法の一つと言えるでしょう。