好立地以外の物件でキャピタルゲインが得やすいアパートの特徴とは

不労所得を増やしていくには分母である資産の額を増やしていく必要があります。キャピタルゲインを得ていくことは、最もスピーディーに資産を増やせる手法でもあります。
キャピタルゲインは好立地の物件ほど得やすいです。しかしながら、好立地の物件が購入できない場合は別の視点も持つ必要があります。
そこで今回は好立地でない物件でキャピタルゲインを狙うための視点についてご紹介します。

キャピタルゲインの原則

過去の不動産価格の動きをみると、不動産価格が最初に上昇し始めるのは東京です。しかも東京の中でも港区や千代田区、中央区の都心三区が反応し、続いて渋谷区、新宿区、品川区等へ波及します。
東京の価格が上がり始めると、名古屋、福岡、大阪のような主要都市の価格が上昇し始めます。土地価格の反応が早く、上昇率も高いのは各都市の中心部にある商業地にある不動産です。
住宅地に関しては、上昇率は商業地よりも鈍く、ジワジワ上昇していく感じです。各都市も商業地が上昇を見せ始めた後、住宅地の価格が上がっていきます。東京の場合、住宅地の上昇は首都圏も含めて広範囲で上がっていきます。
かつてのバブル時代には全国の土地が上昇する傾向が見られましたが、バブル以降はそのような現象は見られません。人口減少や高齢化が進むエリアでは、まったく上昇傾向が見られないエリアも存在します。
一方で、価格の下落は順番が逆になります。価格の下落はまず地方から始まります。大阪や広島、仙台、札幌等における商業地が急速に値段を下げていきます。首都圏においても千葉やさいたま、横浜の商業地も値段が転げ落ちます。
住宅地に関しては、商業地ほどの下落ではありませんが、やはり地方都市から徐々に価格が落ちていきます。そして、最終的に東京の住宅地の下落が始まります。
東京の土地は最初に上がり、最後に下がるという性質を持ちます。
このようなことから、アパート経営においてもキャピタルゲインを得るには立地の良い都心部の物件を持つことが原則になります。

他にキャピタルゲインを得やすい物件

しかしながら、現実的には好立地の土地を得るのは難しいため、キャピタルゲインを得るには他のことを考える必要があります。
好立地以外でキャピタルゲインを得やすい物件となると、「小さな物件」があります。例えば、200~300万円で購入できる更地や中古マンション1室などの小額物件です。
200万円の物件が300万円に上昇することは珍しくありません。上昇率は50%ですが、この規模の物件では高い上昇率は良くあることです。しかも上がる速度も速いです。
一方で、20億円の物件が30億円まであがるというのは、よほどの好条件が揃わない限りありません。不動産には総額が大きくなれば、上昇率が小さくなっていく性質があります。
アパートの中にも敷地が30坪以下の小規模アパートというものが存在します。このような小規模アパートは、上がるときは高い上昇率で価格が上がります。
小規模アパートは部屋も小さい物件が多く、賃料単価も高いため、収益物件として価格が上がりやすいです。
一方で、小規模アパートは、1物件ずつの総額が小さいため、総額を増やしたいのであれば、小さな物件を何棟も買い集める必要があり、手間がかかるのがデメリットです。
但し、小規模アパートと言っても、キャピタルゲインが得やすい物件は、やはり都心部の物件であることは間違いありません。
キャピタルゲインを狙うのであれば、小規模アパートでも、できる限り好立地を狙う必要があります。小規模アパートは好立地でも、総額が抑えられるため、比較的購入しやすいというメリットはあります。

まとめ

以上、好立地以外でキャピタルゲインを得やすい物件の特徴について見てきました。目的次第では小規模アパートも選択肢に入れながら検討してみましょう。