不動産投資の収益の仕組みと収益を上げる方法について紹介

アパートやワンルームマンションなどの不動産投資では、売上が安定的であるがゆえに、収益を上げていくにはコストを抑える発想が重要になってきます。
収益を上げるためには、収益の仕組みを把握すると、何が原因で収益を落としているのかが見えてきます。
そこで今回はアパートやワンルームマンションの収益の仕組みと、収益を上げる方法についてご紹介いたします。

アパートとワンルームマンションの比較

個人投資家が行う身近な不動産投資の中に、一棟のアパートと区分所有のワンルームマンションがあります。これらはいずれも住居系の不動産投資ですので収益構造はとても似ています。
収入としてはアパートもワンルームマンションも家賃になります。アパートの場合、物件によっては駐車場収入や自動販売機設置料等の付随的な収入がある場合があります。
一方で、費用に関してはアパートもワンルームマンションも共通して土地建物の固定資産税および都市計画税、建物保険料、入居者募集費用、専有部の修繕費用、オーナー負担分の原状回復費用は共通して発生します。
また不動産会社へ管理を委託する場合、管理委託料(プロパティマネジメントフィー)が発生します。管理委託料は家賃の5%程度が一般的です。物件を自主管理する場合や、アパートで一括借上げを選択する場合には管理委託料は発生しません。
ワンルームマンションの場合、マンション管理組合に対する建物管理料と修繕積立金が毎月定額で発生します。その分、突発的に大規模修繕費が発生することはありません。
それに対して、アパートは建物維持費や大規模修繕費が、必要な時だけ発生します。大規模修繕費に関しては、自主的に積み立てておく必要があります。
またアパートは廊下や植栽等の共用部分があるため、廊下の電気代や植栽の散水等の水道光熱費が発生します。
アパートもワンルームマンションも経費率(減価償却費は除く)に関しては、賃料収入の15~25%程度になります。高くても30%以内に抑えることが健全な不動産投資と言えます。

収益を上げる方法

アパートもワンルームマンションも、固定資産税のように経常的に発生する費用と、修繕費や入居者募集費用、オーナー負担分の原状回復費用のように臨時的に発生する費用に分かれます。
臨時的に発生する費用のうち、入居者募集費用とオーナー負担分の原状回復費用に関しては、入居者の入替の度に発生します。
入居者募集費用は不動産会社へ支払う仲介手数料やAD(広告宣伝費)です。物件によっては、家賃の3~4か月分はかかります。
また入居者が退去するたびに、経年劣化部分はオーナーが負担して原状回復を行います。具体的にはクロスの貼替やクリーニング等のことです。オーナー負担分の原状回復費用は、1室あたり6~8万円程度かかります。
入居者募集費用とオーナー負担分の原状回復費用は、入居者に長く住んでもらえば住んでもらうほど費用を抑えることができます。そのため、入居者にはできるだけ長く入居してもらう方が収益性は上がります。
入居者にできるだけ長く居てもらう活動を「テナントリテンション」と呼びます。テナントリテンションは「挨拶をする」、「出産祝いや子供の進学祝い等のプレゼントをする」、「季節ごとの飾付をする」等々を行い、入居者と人間的な関係性を築く活動に他なりません。
テナントリテンションは遠方にあるワンルームマンションよりも近くにあるアパートの方が取組みやすいです。近くにあるアパートであればテナントリテンションに注力し、収益力を向上させましょう。

まとめ

以上、不動産投資の収益の仕組みと収益を上げる方法について見てきました。収益力を上げるポイントは入居者に長く居てもらうことであると言えます。