住宅ローン、車のローンは? 既存のローンと融資の関係

「住宅ローンがあるとアパート投資ができない」という噂を耳にしたことがある人はかなり多いのではないでしょうか? 車のローンや消費者ローンなど、暮らしの中で借入を利用している人は少なくありません。
アパート投資を手がける場合、そういったローンが借入にどう影響するのか、解説していきます。

アパート投資への融資と既存のローン

マガ男:アパート投資を始めようといろいろ考えている中で、実はちょっと心配なことが出てきたんですけど。
タテ吉:どんな心配だい?
マガ男:アパート投資では銀行から融資を受けますよね。融資の審査で他の借入が問題視されることってないんでしょうか?
タテ吉:他の借入というと、たとえば車のローンとかカードローン、それに住宅ローンなんかのことだよね。たしかにそれらは負債だからマイナス評価の対象にはなるよ。
マガ男:えー、じゃあ、アパート投資をしようと思っても、そういう借入があるとダメってことですか?
タテ吉:必ずしもそういうわけではない。というのも、他のローンは借主の給与所得が返済の原資だよね。だけどアパート投資用ローンは家賃収入が返済原資になるから、他のローンと並列的には扱われないんだ。

与信力の判断は借主の属性が大きな基準

マガ男:ということは、物件の収益性が高ければ、他に借入があっても大丈夫ということですか?
タテ吉:そのあたりの判断は難しくて、銀行や担当者によってそれぞれ異なるんだけど、基本的には物件の収益性よりも、借主の属性が重視される提携ローンだと考えておくべきだろうね。
マガ男:ぼくが借主になるときは、ぼくの年収とか勤務先、勤務歴、健康状態などが与信力に大きく影響するということですね。
タテ吉:一般的には物件の収益性よりも、そういった要素の方が重視される。

住宅ローンを抱えていても融資は可能

マガ男:住宅ローンについてはどうでしょう? よく、住宅ローンを抱えているとアパート投資ができないから、投資を先にするのがいいと言う人がいますけど。
タテ吉:住宅ローンがあるからといって、印象が悪くなることはないけど、やはり返済余力が低くなると見なされるから、融資額は減額されることが多い。
マガ男:住宅ローンの分、借入が減ってしまうということですか?
タテ吉:いいや。一般的には住宅ローン分よりさらに多めに減額されることが多いから、アパート投資を考えるなら、賃貸住宅で暮らしながらの方が得策と言える。
マガ男:住宅ローンがあると返済比率の問題も出てきますよね。
タテ吉:その通り。住宅ローンの返済があると、年収に対するローン返済の比率――いわゆる返済比率がその分だけ高くなってしまう。年収によって上限は違うので、ある程度年収が多い人以外は、借入可能な額がかなり少なくなってしまうことが考えられる。

その他のローンを抱えている人への融資

マガ男:借入について重視されるのはやはり金額ですか?
タテ吉:どういう目的のために借入をしているのかということも、金融機関は非常に重く見るよ。だから使途不明のローンがあると、大きなマイナス評価がつきやすいんだ。
マガ男:じゃあ、自家用車を購入するためのマイカーローンなんかは目的がハッキリしているので大丈夫ということですか?
タテ吉:そうだね。収入に見合うマイカーローンなら、あまり大きなマイナスにはならないけど、パチンコなんかで生活費が足りなくなったからといって消費者金融から借入をしていたりすると、かなりイメージが悪くなる可能性があるよ。
マガ男:普段から気をつけておかないと……。
タテ吉:銀行ごと、あるいは支店ごとに考え方は異なるから、融資を頼んでみないとわからないんだけどね。

まとめ

マガ男:他にローンを抱えている人は、借入がまったくない人にくらべて、新たに組んだローンを返済できる余力が小さいとみられるのは当然ですよね。
タテ吉:そうだね。ただし先ほども説明した通り、アパート投資については家賃から返済できるという特別な性質があるので、ケースバイケースで判断されると考えるべきだよ。