不動産はどのように評価されるのか

投資用不動産を売買するときには「どのくらいの価格で取引するのがよいのか?」ということ、つまり不動産を適正に評価する方法を知ったうえで取引に臨むことも大切です。
不動産を評価する方法として「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」などがあります。今回は不動産の評価について確認しましょう。

不動産ってどうやって評価するの?

マガ男:これから、アパートを購入したいとか売却したいと思ったとき、気になるのは「適正な価格で取引できるか」ということですよね。でも、そもそも「どうやって適正な価格を割り出せばいいのか?」と言われると、分からなくなってしまいます。
タテ吉:不動産というのは、その立地条件や規模などが「まったく同じもの」を用意することが難しい。だからこそ「どうすれば、適正な価格がつけられるのか?」というのは、意外に難しい問題なんだ。今後のために、実務でよく使われる方法がいくつかあることを知っておくといいね。
マガ男:どんな方法ですか?

同じような物件を調達するための費用を判断する原価法

タテ吉:まずは「原価法」という方法がある。土地と建物の両方を売買するときに有効な方法で、「同じような物件を調達するには、どのくらい費用がかかるか」をもとに判断するんだ。建物が老朽化したり、設備が古くなったりした場合には、その分だけ評価が低くなる。
マガ男:土地の評価と、建物の評価をそれぞれ行うのですか?
タテ吉:そうだね。土地については、取得原価や造成費用などを含めた価格、建物については建築費などが考慮されるんだ。

収益還元法と取引事例比較法

マガ男:そういえば、「収益還元法」と「取引事例比較法」というのを聞いたことがあります! でも、詳しい内容については、自信がありません……。
タテ吉:よく勉強しているね。「収益還元法」は、そのアパートをマガ男君が購入して、アパート経営を行った場合、マガ男君が将来にわたって得られる収益(家賃など)をもとに、物件の評価を決めるという方法だ。
マガ男:アパートの収益力がそのまま、価格に反映されるのですね! とても分かりやすい評価法だと思います。
タテ吉:だからこそ、投資用不動産の評価には収益還元法がよく使われる。でも、収益力が低くとも、賃借人にとって住みやすい、選びやすい物件の評価額が収益還元法では低くなってしまうことがあるので、この評価だけをうのみにしてはいけない。

過去の取引データをもとにする取引事例比較法

マガ男:取引事例比較法は、近隣の不動産に関する過去の取引データをもとにして、評価額を算出する方法ですよね?
タテ吉:数多くの取引事例を収集し、その中でも適正な事例を選び出して、物件の事情に応じた事情補正や時点修正などを行って評価額を決めるんだ。ポイントは「過去の取引データの中から適正な取引事例を選ぶことができるか?」という点だ。
マガ男:一般の住宅販売なら、過去の取引事例も多いかもしれませんが、投資用不動産については難しい面もありますよね。

中古物件と新築物件の評価の違い

タテ吉:投資用不動産だけでなく、不動産の売買というのは「売り手と買い手が納得する価格」で取引されればいいんだ。たとえば、ものすごく低い価格での取引であっても、「恩義のある人に、土地建物を使ってもらいたい」などの事情があって、双方が納得しているのなら、取引としては成立する。
マガ男:では、色々な条件をもとに、不動産の評価を行うことは「双方が納得しやすい価格を見つける」という意味があるのでしょうか?
タテ吉:まさにそうだね。土地の適正な評価額がお互いに分かっていて、その価格で取引すると、納得がいきやすい。

中古物件と新築物件の評価

マガ男:僕たち初心者は、中古物件の売買をイメージすると、不動産の評価が理解しやすいのですが、まだ建築されていない物件を、図面などをもとに売買することもありますよね?
タテ吉:中古物件を売却する人は、何らかの事情で「売りたい」という気持ちになっている。その分、価格交渉などの面で買い手が強気に出やすいんだ。とはいえ、購入価格を抑えたとしても、その後のメンテナンス費用がかえってかさむことには、注意が必要だ。
マガ男:新築物件を購入する場合は、初期のメンテナンス費用は抑えられますよね? でも、物件が本当に完成するまでは、不安な感じもします。
タテ吉:その不安は大事な感覚だね。物件が完成するまでは、賃借人に実際に貸し出すことができないから、家賃収入が得られない。しかし、アパートローンの契約をしているなら、その返済が始まってしまうこともあるから、資金管理が大切になるんだ。
投資用不動産の売買をするときには、売り手と買い手の双方が納得しやすいよう適正な評価額を知って取引に臨むこと、そして、売買の場面だけではなく、その前後の資金繰りなども考えておくことが必要だね。