不動産登記とは

物件を新築したり、購入したりした場合は、不動産登記を行えば「この物件は私のものですよ」と主張することができます。特に、銀行などのアパートローンを利用したい場合には、登記を行って「間違いなく私の建物です」と主張できるようにしなければ、銀行のローン審査で差しさわりがでます。
また、物件を購入した場合は、登記情報を確認して、抵当権が設定されていないかといった部分を確認することも可能です。今回はそんな不動産登記について確認しましょう。

不動産登記の必要性とは?

マガ男:アパートを新築したり、購入したりした場合には「登記」という手続きが必要になるんですよね? イメージとしては「自分の土地と建物です」ということを、法務局に登録してもらうという流れになるのかなと思っているのですが、そもそも、なぜ「自分の土地と建物です」と登録しなければならないのでしょうか?
タテ吉:実は、「不動産登記法第47条第1項」で「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」と定められているんだ。
マガ男:法律で決まっているのなら、仕方ないですね。法務局へ行かなくちゃ!

登記することのメリット

タテ吉:確かに、登記をするには費用もかかるし、手続きは面倒だし、という風に考えてしまうかもしれない。でも登記を行うことでメリットもあるんだよ。まず、アパートローンの申し込みをする場合には、登記を行っていないといけない。銀行にとっては「間違いなく、マガ男君がこの土地と建物の持ち主だ」と分からないと、お金を貸せないよね?
マガ男:確かにそうですね! 僕が「本当に、僕の土地なんです、信じてください」って言っても、実はそれが他の人の所有する不動産だったら、銀行としてはたまりませんよね。だから、登記が必要なのか!

未登記のまま放置することのデメリット

タテ吉:登記をしていない不動産を、そのままにしておくことには、他にもデメリットがある。たとえば、不動産屋との間で「売ります・買います」という契約が成立して、お金も払い込んでいるのに、その不動産屋が土地と建物を他の人に売却するという悪質な行為を働いたら、どうだろう?
マガ男:え、それはショックです! いや、ショックどころじゃなくて、大損失なのですが、僕のものになった土地と建物を勝手に売るなんて、できるのですか?
タテ吉:その不動産が「マガ男君のものだ」ということが、誰にも知られていなければ、仕方ないかもしれないね?
マガ男:そうか、土地や建物は持ち歩くこともできないから、登記という形で主張しなければいけないのですね。

相続した物件が未登記の場合も

タテ吉:そして、意外に多いケースなのだけど「相続した物件が未登記だった」ということがある。これは、住宅ローンを組むことへの抵抗が大きかった世代の人が、新築・購入費用の全てを預貯金で賄っていて、銀行のローンを利用しなかったという場合に多いんだ。
マガ男:さすがにアパートのような大きな建物になると、新築時や売買をする際に銀行融資を受けているケースが多いでしょうけれど、万が一、未登記の建物を相続した場合にも、登記しておくほうがよさそうですね。

登記内容を確認しよう

タテ吉:さて、マガ男君が不動産登記を行う前にも、誰かがその物件の登記をしているのだけれど、その内容を確認することもできるよ。物件を購入するなら、ぜひとも確認しておきたいところだ。登記情報は法務局に実際に出向いて閲覧することもできるし、インターネットでの閲覧、さらには登記簿謄本(登記事項証明書)を取得する方法もある。
マガ男:登記情報を閲覧すると、その土地や建物がどう利用されてきたか、ということが分かりますね。特に注意して確認したい部分は何でしょうか?
タテ吉:まず「土地や建物を売ってくれる人」と、登記簿に記載されている「所有者」が一致しているかどうか? 必ず確認しよう。

抵当権の内容にも注意を

タテ吉:過去に土地建物を所有していた人が、不動産を担保として銀行から融資を受けた場合は、抵当権がそのまま設定されていることがある。その点を確認しよう。抵当権が設定されたままだと、後の思わぬトラブルにつながることもあるからね。
マガ男:抵当権の設定されている土地は、買わないほうがいいのですか?
タテ吉:そこまで断定はできない。売買の仲介をしてくれる宅地建物取引業者が、マガ男君の不利にならないように対策を考えてくれる場合が多いけれど、業者側に任せきりにせず、相談しながら進めていくといいね。