賢いアパート経営のために知っておきたい「収益還元法」

投資用不動産の適正価格を知るために使われる代表的な手法に「収益還元法」があります。今回は、不動産投資家なら知っておきたい収益還元法の算出方法と、その他の評価手法について確認します。

収益還元法には2種類ある

収益還元法とは、投資用不動産が「将来に渡って生み出すであろう収益力」を、収益価格として算出する評価方法のことです。
不動産経営では、投資した不動産が継続して収益を得られることが大前提です。この収益還元法は、物件の収益力を試算できるだけでなく、購入価格が適正なのかどうかという判断や、金融機関が融資を実施する際の指針としても利用されています。
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法」の2種類があります。

1. 直接還元法

直接還元法は、1年間の不動産経営で得られると予測される「純利益(家賃収入から、維持費や修繕費などの経費、空室による損失などを差し引いたもの)」を、「還元利回り(キャップレート)」で割ることで、収益還元価格を算出する方法です。昔から、投資用不動産の適正価格を知るために、広く使われてきました。
【1年間で得られる純利益÷還元利回り=収益還元価格】
なお還元利回りは、主に類似物件の取引事例や市場データを参考にして求められます。
例えば、下記のような一棟アパートの例で計算してみましょう。
戸数:6戸
家賃:6万円
利回り:5%

空室がなく、すべての部屋が埋まっていたとすると、1ヵ月当たりの家賃収入は36万円です。
6万円×6戸=36万円
さらに1年間、この状態が続いた場合の家賃収入は、423万円となります。
36万円×12ヵ月=432万円
年間でかかった経費を100万円とすると、1年間の純利益は432万円−100万円=332万円です。この金額を、還元利回りで割った値が収益還元価格となります。
332万円÷0.05=6,640万円
したがって、上記の条件にある物件で得られると予測できる収益価格は、6,640万円となります。

2. DCF法

DCFとは、「Discounted Cash Flow(ディスカウントキャッシュフロー)」の略称です。国土交通省の不動産鑑定評価基準としては、2002年の改正で導入されました。
DCF法は、「不動産の保有期間中に得ることができる収益を、現在の価値に置き換えたもの」と、「その不動産を売却する時に予想される売却価格を、現在の価値に置き換えたもの」という2つの合計金額を、その不動産の価格とする方法です。より客観的に不動産価格を導き出せるメリットがあるとされていますが、直接還元法よりも評価の仕方が難しく、算出するのに手間がかかります。
また、DCF法では、将来得られるであろう収益を現在の価値に置き換える際、本来の金額よりも割り引いて考えます。これを「現在価値」と呼びます。
簡単に説明すると、現在手元にある150万円と、不動産経営で得られる5年後の家賃収入150万円が同じではないということです。なぜなら、不動産経営で得られるだろう「将来の150万円」は、空室発生や家賃下落などの不確定要素があるため、5年後には150万円よりも低くなる可能性があるからです。
下記のような一棟アパートで考えてみましょう。
戸数:6戸
家賃:5万円
物件の5年後の売却価格:1,500万円

満室時の1ヵ月当たりの家賃収入は30万円です。
年間:30万円×12ヵ月=360万円
5年間:360万円×5年=1,800万円

物件の売却価格と合わせると、合計で1,800万円+1,500万円=3,300万円の利益を得ることができる計算です。
しかし、DCF法では、時間の経過ごとに、想定される収入の価値を割り引いて考えます。割引率が4%の場合は、以下のようになります。
1年目:360万円
2年目:360万円÷ 1.04 = 約346万円
3年目:346万円÷ 1.04 = 約333万円
4年目:333万円÷ 1.04 = 約320万円
5年目:320万円÷ 1.04 = 約308万円

上記の計算式で導き出された5年間の家賃収入は、これらの総計で約1,667万円です。したがって、DCF法に基づく不動産価格は、1,667万円+1,500万円=3,167万円となるわけです。

収益還元法以外の算出方法

収益還元法以外の不動産価格を算出する方法としては、積算法があげられます。
積算法は、不動産の土地と建物を別々に評価して、個々の評価額を足したものを不動産の評価価格とする方法です。土地の価格は、公示価格や路線価などを参考に計算して、基礎価格を出します。また建物の価格は、その物件を再建築した場合にかかる費用(再調達原価)をもとに計算されます。
積算法の場合は、「収益性の予測」よりも、「かかる費用の算出」という意味合いが強く、所有する不動産の価値を調べるときなどによく利用されます。また、金融機関が融資の際に、担保となる不動産を評価する時には、この積算法が広く用いられてきました。投資家と金融機関では、物件を見る視点が違うのです。
さて、今回は収益還元法について考えてきました。これは投資用不動産を「収益性」に着目して評価する方法です。もし「これだ」と思う投資物件があるのであれば、収益還元法で算出した適正価格と、実際の販売価格を比較してみてはいかがでしょうか。
なお、今回紹介した内容はあくまでも概要なので、実際に不動産価格を評価するにあたって、さまざまな指標を考慮する必要があります。専門知識を持った不動産のプロに相談してみてください。アパート経営では「収益性」という視点が大切なのです。