少額から始める不動産投資が上手くいく理由とリスクについて

株やFX、不動産投資等、投資を始めようとすると、一体、いくらくらい用意してから始められるのか気になるところです。
サラリーマンであれば、1,000万円は無理としても、100万円程度であればすぐにでも出せるという人は結構います。
そこで今回の記事では少額で始める不動産投資について見ていきます。

少額で行う不動産投資とは

どのような投資でも、「まぁ、これくらいなら失敗しても良いか」と思える金額内で始めることは良いことです。
余剰資金として、100万円くらいなら投資に回せるという人も多いと思います。しかしながら、100万円という水準となると、株やFXならそれなりのスタートラインと言えますが、不動産投資の自己資金としては少額です。
不動産投資の自己資金は、一般的には30%程度を用意するのが安全です。そのため、100万円しか自己資金がないのであれば、300万円の物件にしか投資ができないことになり、非現実的です。
ところが、最近では100万円からスタートできる不動産投資というのも登場してきています。内容をよく見ると、ほぼフルローンのような状態で物件を購入する投資です。
常識的に考えれば、このような少額の自己資金から始める不動産投資はとても危険です。ただ、最近このような投資がもてはやされていることを見ると、確かに成功している人はいると思われます。

少額不動産投資が上手くいく理由


ここ最近、少額から始める不動産投資が可能となっている理由は2つです。まず1つ目は超低金利時代で融資を受けやすい環境にあること、また2つ目は不動産価格が上昇傾向にあることの2点があるためです。
借入による資金調達は、2017年以降は少し厳しくなってきていますが、それでもリーマンショック後の時期に比べると借りやすい状況は続いています。フルローンに近い状態でも借りることのできる金融機関もあります。
また、ほぼフルローンの状態で借りても、ここ1~2年のうちに売却すれば、ローン残債よりも高く売却でき、キャピタルゲインも得ることができます。
つまり、現在のような状況にあっては、「奇跡的に」少額自己資金による不動産投資は可能になっています。
そのため、ここ数年はたまたま少額で始める不動産投資ができる環境にあると理解している人であれば、チャレンジしてみても良いかもしれません。

価格下落が最大のリスク

但し、ほぼフルローンに近い状態で不動産投資を始めた場合、価格の下落が生じることが最も大きなリスクであるということを認識すべきです。
フルローンに近い状態で不動産投資を始めると、物件価格が下落した瞬間、ローン残債の方が売却額よりも大きいオーバーローンの状態となり、売却が難しくなります。
仮に、空室が埋まらなくなり、売却して逃げようとしても、借金だけが残るため、逃げるに逃げられないという事態が発生しかねません。
不動産投資物件の価格が下落するタイミングは、日銀がマイナス金利政策を止めたタイミングで訪れます。アメリカのFRBはかなり以前より利上げに踏み切っており、日本においても、いつ利上げが実施されてもおかしくない状況が続いています。
金利が上がれば、不動産投資の期待利回りも上昇し、結果、不動産投資物件の価格が下落します。そのため、少額で始める不動産投資は不良債権化し、大きなリスクに巻き込まれることになります。

まとめ

少額不動産投資は、結局のところ、多額の借入金を使って行う不動産投資に過ぎません。多額の借入は、物件価格が上昇トレンドのときは安全ですが、下降トレンドに入ると危険な投資へと豹変します。逃げ遅れないようにすることが何よりも重要です。
もし少額不動産投資をするのであれば、十分なリスクを認識したうえで、自己責任で行うようにして下さい。