不動産投資で節税できる仕組みと活用方法の留意点について

頑張って働いたお金が税金でがっぽり持っていかれると、とてもがっかりします。税金は頑張っている人のやる気に水を差すため、節税をしたくなるのは人情です。
個人が不動産投資を行うと、所得税が節税できる場合があります。但し、不動産投資による節税は、あまりお勧めはしません。
そこで今回は不動産投資による節税の仕組みと留意点についてご紹介します。

節税の仕組み

個人の所得は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得、給与所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の10種類に分けられます。
このうち、サラリーマンがもらう給料は給与所得に該当し、不動産投資で得られる収益は不動産所得になります。
給与所得以外に所得がある場合、確定申告を行って所得を確定する必要があります。所得税は、確定申告で確定した所得に対して課税が行われます。
確定申告の際、不動産所得が赤字である場合、不動産所得のマイナスと給与所得のプラスを合算して所得を減らすことができます。これを損益通算と呼びます。
損益通算によって、給与所得の分まで所得を減らしてくれるため、結果的に節税になるという仕組みです。
そのため、不動産投資で節税を行うためには、不動産所得が赤字であるということが前提になります。
赤字で行う不動産投資に意味があるのかと言われると、意味はありません。赤字になるような不動産投資であれば、投資しない方がマシです。
但し、不動産投資では減価償却費という実際には支出しない費用が存在します。そのため、減価償却費程度の赤字であれば、多少の意味は生じてきます。

不動産所得と減価償却費

不動産投資では、賃料収入から固定資産税等の実際に資金支出される費用を控除したものをNOI(Net Operating Income)と呼びます。不動産所得は、NOIから非資金支出費用である減価償却費を控除して求められます。
つまり、不動産所得は、以下の計算式で求めることになります。
不動産所得 = NOI - 減価償却費
ここで、仮に固定資産税等の実際に資金支出される費用を賄える程度の賃料収入があり、NOIがゼロの場合を考えます。すると、不動産所得は以下のようになり、減価償却費の分だけマイナスです
不動産所得 = ▲減価償却費
このような状況であれば、実際の支出による赤字ではないため、不動産所得が赤字であっても痛くはありません。実際に支出のない減価償却費の分だけ所得を減らすことができます。

留意点は借入金の返済

ところが、この話には落とし穴があります。ここまでの損益通算による節税の話には、借入金の返済の話が全く出てこないという点です。
借入金の元本返済は、不動産所得を計算する上での費用ではありません。借入金の返済がある場合には、不動産所得からさらに元本返済がキャッシュアウトしていきます。
不動産所得が赤字になったとしても、借入金の元本返済は行う必要があります。
本来、不動産投資ローンの返済は、不動産投資で得られる利益の中かから行わなければなりません。不動産所得が赤字であるということは、借入金の返済を自分の貯金や給与のサラリーから捻出して行うことになります。
不動産投資の部分が100%自己資金であれば、損益通算による節税は問題ありませんが、不動産投資の部分に借入金がある場合は、その借入金の返済は、自分の貯金等から補填することになります。
損益通算による節税は、会計上の所得の話に限っては成り立ちます。但し、実際のキャッシュフロー上では苦しくなるだけの話です。残念ながら、赤字の不動産投資の方が良いという美味しい話はないのです。

まとめ

以上、不動産投資の節税の仕組みと留意点について見てきました。借入金があると、損益通算が生じるような不動産投資はお金が逃げていきます。借入金を使う場合は、しっかりと利益の出る不動産投資を行うようにしましょう。