ワンルームマンション投資に必要な初期費用と借入可能額について

これからワンルームマンションの不動産投資を始めてみようと思っている方は、初期費用はいくらくらい必要なのか、またはいくらくらいの借入が可能なのか興味のある人も多いと思います。
そこで今回は、ワンルームマンション投資に必要な初期費用と借入可能額についてご紹介します。

必要な初期費用

ワンルームマンション投資には、物件の購入額以外にも諸経費が必要となります。諸経費には、①仲介手数料、②不動産取得税、③登録免許税、④契約書に貼り付ける印紙税が発生します。
仲介手数料は400万円超の取引額であれば、物件価格の3%+6万円となります。
不動産取得税と登録免許税に関しては、土地と建物の両方に発生します。ワンルームマンションは部屋しか購入してない感じがしますが、敷地利用権と呼ばれる土地の共有持分も同時に購入しています。そのため、税金は土地と建物で生じます。
土地と建物の不動産取得税は、以下の式で計算される額になります。
土地の不動産取得税 = 土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3%
建物の不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 3%

住宅の不動産取得税には軽減措置がありますが、その要件は床面積が40㎡以上240㎡以下となっています。ワンルームマンションは1部屋の広さが20~28㎡のものが多いため、ほとんどの場合、軽減措置を受けることができません。
土地と建物の登録免許税は、以下の式で計算される額になります。
土地の登録免許税 = 土地の固定資産税評価額 × 1.5%
建物の登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 2%

住宅の登録免許税についても軽減措置があります。その要件は自己の専用住宅で床面積が50㎡以上のものが対象ですので、登録免許税も軽減措置の対象外です。
マイホームを購入された方は、不動産取得税や登録免許税がほとんどかからなかったと記憶している人も多いと思います。それは多くのマイホームは軽減措置受ける要件を満たしているといことが理由です。
ワンルームでは、思いのほか、不動産取得税や登録免許税が高いということを知っておきましょう。
また、印紙税に関しては、売買契約書に記載される契約額が1,000万円超5,000万円以下のものであれば、1万円となります。
登録免許税や不動産取得税の流通税に関しては、物件価格の3%程度の金額となります。

借入可能額

借入に関しては、それぞれの銀行で融資枠を設けています。具体的には、三菱UFJ信託銀行なら担保評価額の70%以下、三井住友信託銀行なら担保評価額の80%以下と公表しています。
担保評価額については、各銀行によって評価の仕方が異なります。ただ、一般的には物件価格の30%が自己資金であり、70%が借入金というのが通常です。
そのため、2,000万円のワンルームマンションを購入する場合は、1,400万円を借入金で購入し、600万円は自己資金となります。
また、仲介手数料や不動産取得税等の諸経費については、借入の対象とならないところが多いです。
仲介手数料と流通税の諸経費は、合算すると物件価格の6%程度になります。2,000万円の物件を購入する場合は、あと、120万円程度は用意しておく必要があります。
2,000万円のワンルームマンションに投資する場合、720万円程度は自己資金として用意しておくのが安全です。
不動産投資ローンは銀行によって、借入可能額が異なります。ワンルームマンションへの投資は融資しない銀行もあります。住宅ローンとは異なり、銀行によって考え方が大きく異なるのが不動産投資ローンです。

まとめ

以上、ワンルームマンション投資に必要な初期費用と借入可能額について見てきました。いずれにしても、自己資金は多い方がリスクヘッジはできます。投資経験の浅い方は、借入を増やすよりも、まずは自己資金を増やすことに注力をしましょう。