中古を買うなら安心の築浅? 利回りが魅力の築古?

新しい、ということは魅力的です。ついつい目を惹かれがちになりますね。アパートの検索サイトの条件項目に「築年数」が設けてあることからわかる通り、入居者は基本的には新しい物件を好みます。
一方で、築古物件にはなんといっても価格が安いという大きなメリットがあります。ベテラン投資家の中にはあえて築古を選ぶ人も少なくないのです。

中古アパートには築浅と築古がある

マガ男:投資するなら中古物件もいいかなって思ってるんですけど、築浅と築古ではどちらがいいんでしょう? 
タテ吉:その前にまず確認しておきたいのが、築浅と築古の定義だ。築浅と呼ばれるのは通常築10年くらいまで、一方、築25年を超えると築古と呼ばれることが多い。
マガ男:それぞれ、築年数以外にも違いがあるんでしょうか?
タテ吉:あるよ。一般的に築浅は専有面積が広めで、水回りなどの設備が充実している。築古の方は狭めで水回りには三点式ユニットバスを採用しているケースも多い。

設備故障などの心配が小さい築浅

マガ男:やっぱりどんなものも新しい方が気持ちいいですから、不動産投資も築浅の方がいいですよね?
タテ吉:もちろん築浅にはいいところがたくさんある。経年劣化が少ないので、給湯器など設備の故障がほとんど起きないし、建物も比較的新しいから、メンテナンスの費用が抑えられる。耐震基準に合致しているものがほとんどだから、安心感も高い。
マガ男:いいところばっかりなんですけど、その分、価格は高いから利回りが低くなるんですよね。
タテ吉:たしかにそうだが、法定耐用年数が長く残っている分、ローン返済期間を長くとりやすい。意外にキャッシュフローを回しやすいという特徴があるよ。

価格が安いので高利回りが期待できる築古

マガ男:反対に、とにかく価格が安いのが築古の魅力ですよね。
タテ吉:そうだね。融資を利用する場合も返済額が少ないから、購入コストを抑えた分、リフォームにコストをかけて魅力的な物件に変えることができる。
マガ男:ただ、経年劣化があるのでそこがちょっと不安で……。
タテ吉:たしかに、築古になるほど設備故障のリスクは高くなるし、古くから住んでいる独居の高齢者がいる場合も多いから孤独死などのリスクも出てくるよ。
マガ男:先ほど教えてもらったお話を裏返すと、返済期間が短いという問題はキャッシュフローを考える上で、意識しておく必要がありそうですね。

投資スタイルやターゲット層で選ぶ

マガ男:結局、一長一短ありそうで迷っちゃうんですけど、どうやって選べばいいんでしょう?
タテ吉:投資スタイルに合わせて選ぶと間違いがないよ。手間をかけたくないなら築浅がおすすめだし、物件のことがよくわからない初心者にはやはりトラブルが少ない築浅がいいと思う。
マガ男:逆に手間をかけられるなら、築古を自分好みにリフォームするという戦略もありということですね。
タテ吉:築古物件を手がけていると、リフォームなどのノウハウを覚えられるという利点もある。資金があって複数棟を保有できるなら、築浅と築古を組み合わせるのも面白い戦略だよ。

まとめ

マガ男:価格は高めだがリスクが小さい築浅か価格は安いがリスクは大きめの築古か――一概に答えを出すのは難しい問題なんですね。
タテ吉:それぞれの投資スタイルや考え方に照らして選ぶのがいいよ。築浅・築古いずれを選ぶ場合も、大切なのは物件ごとの特性を理解し、利回りとリスクをしっかり把握してから投資を始めることが大切なんだ。