サブリース契約は本当に安心? メリットとデメリットを知ろう

アパート経営を始めるにあたり、心配なのが「空室が続いて、家賃収入が得られなかったら、どうするか?」ということです。不安を解消してくれる契約方法の1つに、「サブリース契約」と呼ばれるものがあります。いったいどのような仕組みなのか、本当に空室が続いても大丈夫なのか、今回はサブリース契約について、疑問を解消しましょう。

サブリース契約で家賃収入が確保できるって本当?

マガ男:アパート経営を始めるとして、不安になるのが「空室が続いたらどうしよう」ということです。家賃収入の保証をしてもらえる「サブリース契約」というものがあると聞いたのですが、いったいどのようなものでしょう?
タテ吉:サブリースとは本来「転貸借」、いわゆる「また貸し」のことなんだ。アパート経営の場面で使われる「サブリース契約」は、「オーナーが、管理会社にアパートを一括貸借して、管理会社が第三者に転貸借をする」という方法を指す言葉になっているね。
マガ男:実際に入居する人との間で賃貸借契約を結ぶのではなく、管理会社に物件を貸すという形なのですね。では、なぜ家賃が保証されるのですか?

空室の場合も管理会社が家賃を支払ってくれる

タテ吉:アパートオーナーから、物件を借りているのは管理会社なので、家賃を支払うのは管理会社ということになる。たとえ空室が続いていたとしても、そこに入居者を探して、入居させられるかどうか、家賃収入を得られるかどうかということと、オーナーに家賃収入が支払われるかということは、別の問題になるんだ。
マガ男:それなら安心ですよね! サブリース契約がとても魅力的に見えてきました。
タテ吉:まぁ、落ち着いて。サブリース契約にもデメリットはあるから、それは少し後で話すとして、まずはサブリース契約の魅力を確認しよう。

サブリース契約のメリットとデメリットとは?

マガ男:もしも、空室じゃなくても、入居者が家賃を払わない・払えないというトラブルはありますよね。そのような場合でも、サブリース契約なら家賃収入は保証されるんでしょうか?
タテ吉:そうだね。家賃を回収するのは、管理会社側の仕事になる。それに、入居者を募集したり、賃貸借契約を結んだり、さらには物件の管理をしたり、といったさまざまな「入居者とのやり取り」は、基本的に管理会社が行ってくれることになるので、アパートオーナーの仕事を減らせるのも、メリットだといえるね。
マガ男:そんなに色々なメリットがあるサブリース契約を、あえて選ばないアパートオーナーがいるのはなぜでしょうか? やはりデメリットが考えられるからですか?
タテ吉:どんな契約にも商売にもリスクやデメリットはあるものだよ。サブリース契約のデメリットとしては「初めに契約した家賃保証の金額が、そのまま続くわけではない」ということがある。
マガ男:サブリース契約にも契約の更新などがあるんですよね。その際には、家賃保証の金額が下がってしまうのですか?
タテ吉:その可能性はある。経済情勢などに変化があった場合、家賃の減額請求ができる旨が契約書に盛り込まれている場合がほとんどだから、当初の金額での家賃保証がずっと続くわけではないという心構えが必要だ。

サブリース契約は本当に「空室が続いても安心」なのか?

タテ吉:サブリース契約を結ぶことのメリットは10年、20年といった長期にわたって契約することで、大きくなっていくものなのだけど、経済情勢の変化などによっては、中途解約をされることや、管理会社が経営破たんに陥ることもある。
マガ男:それまで管理会社に任せきりの運営をしてきたオーナーが、そのような場合にきちんと対応ができるかというと疑問ですね。
タテ吉:そうだね。サブリース契約を結ぶとき「楽をしたいから」と考えてきたオーナーほど、すぐに身動きが取れず困惑するだろう。アパート経営を人任せにせず、積極的に関わっていくことが大切ということの意味がここにもあるね。

サブリース契約を結ぶなら注意したいこと

マガ男:サブリース契約を結ぶかどうかは、まずサブリース契約についてよく知ってからということですね。メリットもあるのですから、一概に「いけない」というものでもありませんし。
タテ吉:そうだね。契約を結ぶ前に、家賃収入が得られるのはいつからか、いつまでその家賃が保証されるのか、契約を解除することはできるのか、管理会社がどのような管理業務を行うのか、家賃保証の条件が変更される可能性があるのか、それはどのようなときか、ということを事前にしっかり検討しよう。
マガ男:はい。サブリース契約を結んでからも管理会社任せにせずに、アパート経営に積極的に関わっていくことが大切なんですね。