元利均等返済と元金均等返済、どちらを選ぶ?

アパートローンを返済するとき、元利均等返済と元金均等返済のうちどちらを選べばいいのでしょうか?
返済総額、資金繰り、節税など様々な観点から検討して選ぶことになり、実は「どちらがいい」と一概に言い切ることができません。繰上返済を活用して、返済総額を抑える方法もあります。
今回はアパートローンの返済方法について確認していきましょう。

アパートローンの返済方法について考えよう

マガ男:アパート経営を始めるとき、気になるのがアパートローンの返済のことです。元利均等返済と元金均等返済がありますよね?
タテ吉:そうだね、一般的な住宅ローンでもこれらの返済方法が知られているけれど、アパートローンは金額がもっと大きいし、事業の収益にも関わってくるから、両者の特徴を改めて確認してみよう。

それぞれの返済方法の特徴は?

タテ吉:毎月の返済額が一定になるので、収支計画を立てることがしやすいのが元利均等返済だ。ただし、この方法は元金が減るスピードが元金均等返済に比べて遅いので、支払う利息の総額が大きくなってしまう。
マガ男:元金均等返済というのは、その名前からすると元金の返済額が毎月決まっていて、それに利息を加えた金額を返済していくという形でしょうか?
タテ吉:そうだね。初めのうちは利息の額が大きいけれど、元金が着実に減っていくので、それにかかる利息も小さくなっていき、時間が経てば返済額が減っていくことになる。

元利均等返済と元金均等返済の選び方

マガ男:元利均等返済は毎月の返済額が一定になることの他に、どんなメリットがあるのでしょうか?
タテ吉:アパートローンの返済をする際、銀行に支払う利息は「事業の上で生じた経費」として扱えるんだ。元利均等返済の場合は、初めのうちは返済する金額の大部分を利息が占めるので、返済した金額をほとんど経費として計上できる。このことが、事業全体の資金繰りを楽にしてくれるんだね。
マガ男:元金の返済がなかなか進まないことや、返済総額が大きくなるというデメリットについては知っていましたが、それでもこの返済方法を利用する人がいるのは、そういうメリットがあるからなんですね。

元金均等返済のメリットとデメリットとは?

タテ吉:元金均等返済はマガ男君が言ったように、元金の返済が一定額になるけれど、それに加えて、返済の初期のうちに多額の利息を返済することになる。そのため、事業の初期に返済する金額が大きくなって、資金繰りが苦しくなりやすいんだ。
マガ男:初めのうちは、資金繰りの面で負担が大きいとしても、返済総額としては抑えられるというメリットも捨てがたいですよね。
タテ吉:もちろんだ。しっかりと資金計画を立て、資金の余裕などについても検討してから、返済方法を選べば、後に問題が起こることもないだろう。それに、元利均等返済を選んだとしても、繰上返済という方法を活用すれば返済総額を抑えられるよ。

繰上返済で返済総額を抑えよう

マガ男:繰上返済で元金を早く返すと、その分だけ支払う利息の額が抑えられるんですね。
タテ吉:そのことに加えて、「アパートをもう1棟経営したい」という計画がある場合は、新たにアパートローンを借り入れたいと思うだろう。そのときに、繰上返済によって「借入れている金額を減らしておく」ことが、新規のアパートローンの借入時に有利に働いてくれることがあるんだよ。
マガ男:そうなんですね! 資金がたまり次第、繰上返済を行っていくほうがいいのでしょうか?

繰上返済にあたっての注意点を知ろう

タテ吉:繰上返済をすると、手数料がかかる場合がある。その金額についてきちんと調べておかないと、たとえば何度も繰上返済をすることで、それだけ多額の手数料がかかってしまうという場合もあるんだ。だから、繰上返済にかかるコストについてもよく考えて、実行していきたいね。
マガ男:手元にあったお金が銀行にわたってしまうということも少し不安に感じます。やはり、いくらかの資金は手元に残しておくほうがいいですか?
タテ吉:そうだね。アパート経営の費用は、アパートローンの返済に関わる利息だけではない。たとえば、突発的な修繕費が必要になることもあるから、そのような事態に耐えられるようにしておくべきだろう。