入居者募集において、一般媒介・専任媒介どっちが良いの?

賃貸アパートのオーナーにとって、空室対策は重要な課題です。「自分の物件は優先的に入居者を決めてもらいたい」と、誰もが不動産会社にお願いするでしょう。それでも空室が長期化することは珍しくありません。
入居者募集の契約を仲介会社とする際には、「一般媒介」と「専任媒介」の2種類があります。客付けを行う不動産会社にとって、媒介契約による有利・不利はあるのでしょうか。また、少しでも早く空室を埋めたいと考えるオーナーにとって、どのような媒介契約を結ぶのが効果的なのでしょうか。

一般的な媒介契約の形態

一般的に入居者募集を行う際、オーナーと客付け会社との媒介契約は、物件の管理形態によって決められます。
自主管理をしている場合は、保有物件の図面を持って、直接不動産会社に募集を依頼します。その中で、複数の会社に依頼する場合は「一般媒介」、1社に全てを任せる場合は、「専任媒介」という契約を結びます。一方、物件管理を管理会社に委託している場合は、入居者募集もそのまま管理会社に任せるので、専任媒介という契約が一般的です。
最近は管理委託契約に、媒介契約に関する事項があらかじめ記載されていることもあります。その場合は、別途で媒介契約書を交わすことがありません。何も知らずに専任媒介契約が結ばれないように、管理委託契約を結ぶ際は、内容をしっかり確認するようにしましょう。

媒介契約で優先順位が決まることがある

不動産会社は客付けの際、どの物件も平等に入居者を斡旋しているのかといえば、そんなことはありません。商売ですから、自社により利益をもたらす媒介契約が結ばれた物件から、部屋を埋めたいと考えるのが普通でしょう。考えられる優先順位は以下の通りです。
1. 自社物件
2. 専任媒介物件
3. 一般媒介物件

一番は圧倒的に自社物件です。家賃収入が発生しますから、収益が最も高く、優先順位も当然高くなります。続いて専任媒介物件です。多くの場合、専任媒介物件は管理契約を結んでいるので、入居者が決まれば、管理料が発生します。また、報酬として、オーナーからの広告料と入居者からの仲介手数料の両方を得られます。最後が一般媒介物件です。入居者からの仲介手数料だけなので、必然的に優先順位は下がってしまうと言えます。

入居者を早く決めたい場合は一般媒介

入居者を獲得したいオーナーにとって、一般媒介が最も不利で、専任媒介がお勧めなのかといえば、そうとも限りません。実は一般媒介契約には、直接オーナーと不動産会社が結ぶ一般媒介と、オーナーが専任媒介契約を結んだ不動産会社と別の不動産会社が結ぶ一般媒介があります。
直接オーナーと結ぶ一般媒介では、成約すればオーナーから広告料、入居者から仲介手数料の両方を獲得することができるので、専任媒介契約を結んだのとある意味同じです。専任媒介が1社のみしか契約できないのに対して一般媒介は何社とも結べるので、複数の客付け会社と一般媒介を結べば、幅広く入居者募集を行えます。

賃貸専門の客付け会社に効果的な一般媒介

一般媒介契約結ぶ上で効果的なのは、賃貸物件を専門とする知名度の高い不動産会社でしょう。賃貸専門の不動産会社も、基本的に専任媒介の物件を優先する方針は同じですが、その知名度の高さゆえに、成約数が多く、毎月課せられるノルマも大きいので、条件が少しでも良い物件から決めていく傾向にあります。そのため、媒介契約の種類で優先順位がつけにくいのです。
知名度の高い複数の不動産会社と一般媒介を結び、入居者獲得を競ってもらえれば、専任媒介契約で1社のみに優遇されるよりも、早く入居者が見つかる可能性が高くなります。

状況に合わせて検討しよう

空室対策として、リノベーションなどで物件の魅力をアップするためにコストをかけるのはもちろんですが、媒介契約を見直すだけで空室が解決されているというケースも少なくありません。
自分の物件に客付けをするためには、どのような契約形態がいいのか、あなた自身で今一度検討されてみてはいかがでしょうか。