今さら聞けない、アパート経営は青色申告?白色申告?

「白色申告」や「青色申告」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。確定申告の季節になると新聞やネットメディアの記事などに頻繁に登場し、多くの方を悩ませる言葉です。
特に1棟目、1室目の不動産投資に成功した投資家には、色々と迷いが現れるようです。
そこで今回は、不動産投資初心者の方に向けて、白色申告と青色申告の違いを説明しましょう。

確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までに得た全ての所得を計算して納税額を確定し、申告・納税する手続きのことです。毎年2月16日から3月15日(期日が休日に重なる時は前後します)の1ヵ月間に、前年の所得に対する確定申告を行います。
個人事業主であれば、確定申告は必須です。会社勤めの方の多くは、年末調整でその年の納税は完結しますので、確定申告の必要がありません。ただし、副業による所得(家賃収入など)が20万円を超える場合は、会社員でも確定申告が必要になります。副業といってもさまざまですが、ネットショップなどの売上は事業所得、アパート経営などの家賃収入は不動産所得となります。したがって、アパート経営を始めれば確定申告が必要となるのです。
なお、J-REITのような不動産投資信託への投資による所得は、不動産所得でなく配当所得となりますので、特定口座で源泉徴収を選択すれば確定申告の必要はありません。
確定申告の申告書類には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。両者の違いは、簡単にいうと帳簿付けにあります。白色申告は簡易な記帳(単式簿記)で済みますが、青色申告は複雑な記帳(複式簿記)となります。

白色申告での確定申告

2014年分の確定申告から、白色申告においても帳簿類の記帳・保管が義務化されました。それまでは、白色申告は手間のかからない申告方法でしたが、青色申告と同様に帳簿を残すことが必要となったのです。ただし白色申告では、各々の取引ごとの必要事項(年月日・取引先の名称・金額など)の記帳に替わり、日々の合計金額を記入する簡便な方法が認められています。
白色申告の、帳簿および書類の保存期間は次の通りです。
・ 法定帳簿(収入や経費などを記載した帳簿)  保存期間 7年
・ 任意帳簿(上記以外の帳簿)         保存期間 5年
・ 決算に関して作成した書類(棚卸表など)   保存期間 5年
・ その他の書類(領収書、請求書など)     保存期間 5年

「青色」での確定申告

青色申告を行うには、所轄の税務署長の承認が必要となります。開業した年は、開業後2ヵ月以内に青色申告の申請が必要です。また会計期間内は、その年の3月15日までに申請をすれば翌年から、この日以降の申請だと翌々年から青色申告が可能になります。
青色申告は、手間がかかります。確定申告とは納税者本人が課税所得金額を計算し、所定の税率で税金を計算して納付する制度です。しかし、収入から経費などを差引いた所得金額を算定するためには、収入と支出の正確な記録が不可欠で、そのためには、簿記のルールに即した記帳が要求されます。
もちろん手間がかかる分、青色申告には税額を軽減するメリットがあります。アパート経営に関する節税効果について、簡単に説明します。

・青色申告特別控除

青色申告は、所定のルールで決められた書類を作成(複式帳簿で記帳して、貸借対照表・損益計算書などを確定申告書に添付)した場合には、最高65万円を控除することができます。それ以外の場合では、最高10万円の控除となります。ただし、最高65万円の控除を受けるためには、対象となる不動産業が「事業的規模」でなければなりません。「事業的規模」の基準は、貸し付け件数が、独立家屋なら5棟以上、アパートなら10室以上と言われています。

・青色事業専従者給与

対象となる青色申告の事業に従事している配偶者や親族は、事前に提出している「青色事業専従者給与に関する届出」に記載された金額の範囲内かつ適正な金額であれば必要経費となります。なお、青色事業専従者は、配偶者控除や扶養親族の対象にはなりません。

・純損失の繰越しと繰戻し

サラリーマンの副業でアパート経営を行い収支が赤字となった場合には、給与所得との損益通算を行います。控除しきれない部分の赤字は、翌年以後3年間にわたり繰り越して、各年分の所得金額から控除することができるのです。また、前年も青色申告をしている場合は、赤字の繰越しに代えて、前年に繰り戻して、前年分の所得税の還付を受けることもできます。

アパート経営者の確定申告は何色がいいのか

「白色」か「青色」かですが、事業的規模のアパート経営者であれば、確定申告は「青色申告」でしょう。

・青色申告特別控除が利用できる

最高65万円の控除を受けるには相応の条件をクリアする必要がありますが、それが難しくても最高10万円の控除が可能です。また、アパート経営者本人の家族状況や家賃収入にもよりますが、青色事業専従者給与が節税手段になります。白色申告よりもフレキシブルな運用が可能です。

・手間は白色も青色もほぼ同等

現在は、白色申告でも記帳・記録保存制度ができたので、手間はほぼ同等となりました。会計ソフトを利用すれば、「不動産所得の計算」というカテゴリが用意されているので、簿記の知識がなくても、複式簿記での記帳が可能です。
個人事業主にとって「青色申告は白色申告よりも面倒で大変」というイメージがありましたが、申告の手間はほぼ同じです。そのため、より節税が可能な「青色申告」を選択することがお勧めです。ただし、最高65万円の控除については、適用の条件である「事業的規模」のハードルが低くありませんのでご注意ください。不安な方は、最初に税理士や会計士などの専門家に相談することをお勧めします。