インスペクションの種類と注意点

2018年4月に宅建業法が改正されます。その改正で、中古住宅販売の関係者から大きな注目を集めているのが、インスペクション(住宅診断)の告知義務の制定です。
これまでインスペクションは、買主が望んだ場合にのみ実施されてきました。しかし、今後は必須義務になります。
住宅販売時のトラブルを防ぐための施策とも言えますが、インスペクションの実施によって、いったい何がどう変わるのでしょうか。インスペクションの種類や注意点、インスペクションの義務化がもたらす影響などについて、考えてみましょう。

インスペクションの種類

インスペクションは、国土交通省が定めたガイドラインによると、大きく3つに分けられます。

・既存住宅現況検査

既存住宅において、現状で不具合がないか、日常生活を送る上で不都合がないかどうかなど、表面的な住宅の問題を検査します。主に目視による検査で、一部、非破壊検査などを行います。簡単な検査内容であるため、費用も比較的低額です。現況検査というだけあって、この検査だけでその後の瑕疵の可能性などを探るのは難しいです。

・既存住宅診断

表面的な検査にとどまらず、将来的な腐食や不具合など、住宅の10年後、15年後を見据えた検査です。また、耐震性診断も、この既存住宅診断に含まれます。破壊検査などを行う精密な検査で、費用も既存住宅現況検査より高額です。日常的な生活に支障が出ないかどうかだけではなく、将来にわたって住み良く、安全な家であることを推し量る検査になっています。

・性能向上インスペクション

住宅に対してリフォームを行うことを前提としたインスペクションです。リフォームプランを立てる上で必要な、住宅の現状把握を行うインスペクションと言えるでしょう。どこをリフォームできるのか、リフォームに耐えられない部分はどこかなどを判断します。リフォームを行う前には必須の診断ですが、一般的な住宅に関してはそれほど必要がないでしょう。

実施されるインスペクションの種類は1つだけ

中古住宅に対して義務化されるインスペクションは、「既存住宅現況検査」のみです。今後に瑕疵が発生する可能性を探るのではなく、あくまでも現段階で住居として耐えうる、しっかりとした性能を持っているかどうかを判断するものとなります。また、不具合に対する原因解明や、耐震性が高いかどうかなどの細かな診断は、義務化の対象外です。
これらは、買主と売主の間に認識の差異がないことを確認しておく必要があります。もし、売主、仲介の不動産業者、購入希望者の間で、認識に差異がないことを確認していないと、住宅購入後に、「現状、何も不具合がなく、将来においても、不具合が発生する可能性がないと、審査がされているはずなのに、自分は騙された」などの訴訟が起こる可能性があります。
しかし、そこまでの審査となると多額の費用が必要で、その負担は買主にのしかかることになります。あくまでも現況審査が義務付けられているだけであり、先々の予測や耐震性に関しての診断は、買主の意思によって自分の負担で行うということは必ず確認しておきましょう。

インスペクションの義務化で変わること

これまで、住宅の安全性に関する情報は、その物件を仲介する不動産業者が買主に伝えてきました。しかしインスペクションの義務化により、不動産業者とは別のインスペクション業者が住宅の安全性について伝えるようになるのです。
住宅を何とか売買させたい不動産業者は、瑕疵の可能性が多少あっても、あくまで自分たちの確認した範囲でのみその内容を伝達してきました。それは購入希望者にとって、客観性のない評価を伝えることだったのかもしれません。しかし、今後は不動産業者の主観が排除され、第三者的な立場にあるインスペクション業者が、厳正な審査を下すことになります。その結果、購入希望者は安心して中古住宅を購入できるようになり、瑕疵の可能性のある住宅が流通することや、させることができなくなっていくと考えられます。
インスペクションの義務化が間近に迫ってきています。この義務化は中古住宅を売却する時の手間や費用の負担を増やす可能性がありますが、事前にインスペクションを実施することで、売主側も、後々のトラブルを減らすことができるメリットがあります。
日本全国で空き家が増えています。こうした取り組みは、既存住宅の安全性、信用度を向上させ、国内の中古住宅の流通、購入が、さらに増えていく可能性があるでしょう。「中古住宅は危険、信頼できないので住みたくない」と考える人がいます。インスペクションの義務化は、そうした認識を変化させ、中古住宅市場が活性化することで、都心よりも安価で住宅が購入できる地方都市や郊外の振興につながるかもしれません。