アパート経営の「経費」と認められるものは? ~初年度編~

これまでサラリーマンとして勤めてきて、確定申告の経験がない人も多いでしょう。アパート経営を始めて確定申告が必要になった初めのうちは、「経費」「利益」「所得」などの言葉がイメージしづらいかもしれません。
今回はアパート経営の経費とは何かをご紹介します。何が「経費」として認められるのかが具体的に理解できれば、確定申告への不安も和らぎます。

アパート経営初年度にかかる経費

マガ男:確定申告をするためには「経費」を把握しておかなければだめなんですよね? 経費になるもの、ならないものの違いがまだ分からないのですが。
タテ吉:経費にあたるものは、細かいものでもきちんと計上していくことが節税のためには必要だ。そもそも、経費というのは「利益を上げるために必要だった費用」のことなんだね。
マガ男:アパート経営のために必要な費用といえば、アパートを建てるためにかかった建築費などが考えられますよね。

アパートを建てるためにかかる費用とは?

タテ吉:アパートを建てるためにかかる費用について、一度しっかりと確認することにしよう。たとえば地質調査費や測量費、建築確認申請にかかる費用などもかかるし、アパート建築の前に、地鎮祭や起工式を行うなら、その費用もかかる。
マガ男:物件の登記費用や、不動産取得税、印紙税などもかかりますし、保険にも加入しなければなりませんよね。これらの費用も経費にあたるのでしょうか?
タテ吉:「アパート経営を行って、収益を上げる」という目的のための費用は、経費と認められるよ。

いったん資産計上する経費とそうでない経費

マガ男:アパート経営の初年度は多額のお金がかかりますから、どんなに収益が上がったとしても赤字になりそうですね。
タテ吉:かかった費用をすべて、単純に支払ったタイミングで経費として計上していくと、経営の実態とは「ずれ」が生じてしまうんだ。たとえば、建物の建築費用をすべて、初年度の経費としてしまうのはおかしい。建物はアパート経営をしている間ずっと使うものだから、アパート経営の収益を上げるために何年もかけて使っていくものだと考えられる。そのような実態を帳簿や所得税の計算に反映するために、減価償却という考え方があるんだよ。

初年度にかかる費用の中でいったん資産計上するものは

マガ男:具体的には、どのような費用が減価償却の対象なのですか?
タテ吉:地質調査費や測量費、建築確認申請の費用、アパート経営を開始する前の借入金利子やローン手数料などがそうだね。建物の取得価額に計上して減価償却をする形で、各期に徐々に費用化していくんだ。
マガ男:では逆に、資産には計上せずに初年度の費用となるものはなんでしょうか?
タテ吉:不動産取得税や登記費用、印紙税、事業を開始した後にかかった借入金利子などは初年度の費用とするんだ。

必要経費と認められないものは

マガ男:少し心配なのは必要経費とは認められないのに経費としていて、後で税務署から指摘を受けることです。どのような経費が問題となるのでしょうか?
タテ吉:ケースバイケースという面はあるので、税理士の先生や、場合によっては税務署と相談するしかないこともあるのだけれど、まず間違いが起きやすいのは、「自家消費」と呼ばれる部分についてだ。「事業用に使う」として購入した自動車があったとしても、実際には買い物などの家庭の用事にも使うというケースは多々あるだろう。
マガ男:そうですね、完全に事業用というのは難しい気がしますが、かといって一度でも家族のために使用したら経費に計上できないというのは厳しい気がします。

自家消費分と事業使用分を按分して計上

タテ吉:その場合は、事業で使用した分と個人使用の分を按分して費用に計上するんだよ。だから、全く計上できないなんてことはないよ。
マガ男:そうなんですね。安心しました。他にも交際費のこともよくニュースで問題になっていますが。
タテ吉:たとえば、税金の中にも固定資産税や登録免許税など経費になるものと、住民税や所得税、交通反則金など経費とは認められないものがあるんだ。判断に困る場面があったら、信頼のできる税理士さんに相談しつつ、間違いのないように進めていくようにしよう。