不動産投資においても利回りはリスクを反映していると言えるのか!?

金融商品ではハイリスクハイリターン・ローリスクローリターンという言葉を聞いたことのある人も多いと思います。
不動産投資においてもハイリスクハイリターン・ローリスクローリターンという原則は同じです。不動産投資のリターンとは利回りのことです。
とこらが、実際に不動産投資においては、ハイリスクハイリターン・ローリスクローリターンという考え方がピンと来ないという方も多いようです。
そこで今回の記事では、不動産投資における利回りとリスクの関係について解説していきます。

利回りがリスクを反映している理由

不動産投資でも利回りがリスクを反映していると考えます。
不動産投資において、利回りとは収益に対する投資額の割合です。投資額とは土地と建物の価格になります。収益は、賃料から固定資産税等の費用差し引いたものになります。
例えば、同じ建物規模・同じ築年数の物件Aと物件Bを考えます。
物件Aは、年間収益が500万円で土地建物価格は1億円です。利回りは5%(=500万円÷1億円)となります。
一方で、物件Bは、年間収益が500万円で土地建物価格が1.25億円です。利回りは4%(=500万円÷1.25億円)となります。
物件AとBが同規模・同築年数の建物だとすると、両者の土地建物価格の差は、「土地代」によって生じます。建物価格は基本的には全国同じです。差を表しているのは土地価格ということになります。
土地価格は立地が良いほど価格が高くなります。立地が良ければ空室リスクが低いです。つまり立地が良いほど、ローリスクでローリターンになります。
例えば、北海道よりも東京の方が物件の利回りは低いです。東京の方が北海道よりも立地が良いため、利回りは低く、リスクも低いということになります。
次に建物についても考えます。例えば、ほぼ同じ立地・同じ建物規模で、新築の物件Cと築35年の物件Dを考えます。
この場合、物件Cの方が物件Dよりも建物価格が高くなります。築年数が新しいほど、空室リスクや修繕リスクは低いです。つまり築年数が浅いほど、ローリスクでローリターンになります。
土地や建物は、リスクが少ない物件ほど価格が高くなります。物件価格が高ければ、利回りは小さくなります。
さらに収益に関しては、賃料が高過ぎる物件は、退去リスクや賃料下落リスクが考えられます。賃料の高過ぎる物件はハイリターンですが、リスクも高いということになります。
収益に関しても、家賃が高い物件ほど、リスクが高い物件になります。家賃が高ければ、利回りは大きくなります。
以上のことから、不動産投資においても利回りの低さはリスクの小ささを表していると言えるのです。

ハイリスクローリターンもあり得る

不動産投資の場合、利回りはあくまでも適正な価格や適正な家賃を前提としているという点に注意が必要です。
例えば、郊外の築古物件であっても、高く購入してしまえば、ハイリスクローリターンという結果になります。
また都心部の物件であっても、高く購入し過ぎれば、ハイリスクローリターンとなります。例えば空室の少ない都心部の物件でも、借入金額が高過ぎれば返済リスクに見舞われることがあります。
利回りの低い物件は確かにローリスクですが、物件を高値掴みしてしまえば、ハイリスクへと転じます。何ごとも「過ぎたるは及ばざるがごとし」であり、適切な価格で購入するということが重要です。

まとめ

以上、不動産投資におけるリスクと利回りの関係について見てきました。不動産投資においても利回りはリスクを反映しています。但し、あくまでも適正価格で購入することが前提です。適正な金額で適正なリスクと取ることを心がけましょう。