気になる「消費増税」のアパート経営への影響は

去年の10月の衆院選による自民党勝利で、2019年10月実施予定の消費増税が一層現実味を帯びてきました。消費増税が行われると、アパート経営にはどのような影響があるのでしょうか。そこで今回は、消費増税が不動産投資・アパート経営に与える影響について考えます。

消費増税で、賃貸物件供給はどうなるか?

不動産投資で、最も消費増税の影響を受けやすいのは、賃貸物件の購入だと一般的に言われています。その中でも、土地と建物を一緒に購入するケースよりも、地主が建物だけを建築する場合のほうが、消費増税の影響が大きくなると言われています。
不動産の購入において、物件価格は土地と建物の総額となります。その際、土地には消費税が課税されず、建物部分だけが課税対象となります。例えば、総額3,000万円(税抜)で土地1,000万円、建物2,000万円とした時、消費税率5%なら総額3,100万円、税率8%なら総額3,160万円、10%なら総額3,200万円となります。こうして物件の総額で比べると、さほど影響は大きくありません。
しかし、同じ3,000万円でも、すでに自分が持っている土地に3,000万円のアパートを建築した場合は、税率5%で総額3,150万円、8%で3,240万円、10%で総額3,300万円と、税負担は大きくなります。
同じ予算額でも、建物だけではなく土地代も含めて投資をする不動産投資家の場合、消費税の影響はさほど大きくありません。しかし、地主が建物だけに投資をした場合は、建物にかけられる予算が大きくなるので、結果的に消費税の影響も大きくなります。
増税直前には、収益物件の着工件数が増えるのが一般的です。加えて、増税年や翌年は、着工件数が減ると考えられます。着工(工事の開始)から竣工(工事が完成)、入居開始までには期間があるため、「増税開始時期」に最も物件が供給過多になると推測されます。

消費増税が賃料に与える影響は?

次に賃料への影響について考えます。結論からいうと、主に住居用の賃料、管理費、共益費などには、もともと消費税が課されていないので、消費増税が行われても入居者が支払う賃料に影響はありません。
しかし、消費増税によって賃料以外の物価は上昇します。物価上昇や景気の悪化が起こると、入居者の節約志向が高まります。家計の節約を考えると、真っ先に固定費の削減が検討されるのは当然であり、入居者はより安い賃料を求めて転居してしまうリスクが高まります。こうした傾向が強くなると、全体的に賃料の下げ圧力が高まり、アパート経営に大きな影響を与えます。
消費税は、誰もが平等に受ける税負担であるがゆえに、低所得者であればあるほど税負担が大きくなる、「逆進性」という特徴があります。消費増税が行われると、家計の苦しい低所得者はより低い家賃を求めることになるでしょう。家賃の値下げ交渉やより安い賃料の物件への転居、いずれにしても低所得者向けの物件ほど賃料の下げ圧力が高まる可能性は強くなります。
そして、アパート経営では、管理委託手数料や修繕工事など、さまざまなものに消費税はかかっています。長期的に見ると、消費増税はアパート経営の負担を増やし、キャッシュフローは悪化するでしょう。

「景気」がアパート経営に与える影響

何よりも懸念するべきは、消費増税が引き金となり、日本の景気が悪化するリスクです。そこで、景気後退局面がアパート経営に与える影響について考えてみます。
一般的に景気後退局面では、アパート経営は「空室率の増加」「成約賃料の下落」「募集賃料の下落」というプロセスをたどります。こうした動きは、景気の変化よりも遅れて来ます。入居者が景気後退を実感し、そこから解約へと至るのですから、当然タイムラグが生じるのです。
また、物件価格は、消費増税よりも景気が大きく影響します。一般的に、景気の上昇局面では、金融機関の貸出態度も上向きで、投資資金が流入しやすくなり、買い手も多くなるので物件価格は上昇します。
一方、景気が下降局面にあると、金融機関の貸出態度は下向きとなり、投資資金が流入しないため、物件価格は下落します。なお、日銀のマイナス金利政策により、現在は金融機関が集めた預金を積極運用しなければならない状況で、不動産向け融資が増加して物件価格が上昇しています。しかし、これは特殊なケースと言えるでしょう。

増税そのものよりも、増税前後の景気動向にも注目を

さて、今回は消費増税がアパート経営に与える影響について説明しました。物件価格は、景気動向に合わせて価格が上下します。また、賃料は、低所得者向け物件で賃料の下げ圧力が高まるおそれがあります。ただ、競争力のある物件ではさほど影響がなさそうです。
なお、2020年開催の東京オリンピック・パラリンピックの影響や、増税前の駆け込み需要を受けた賃貸住宅の供給増で、賃貸住宅市場の需給バランスが崩れるおそれもあります。増税そのものよりも、増税による景気の腰折れ懸念や、入居者の所得状況の影響が大きいため、増税前後の景気動向にも注目しましょう。