こっちの方が重要!個人投資家でもできる空室発生前の予防対策を紹介

アパートの空室対策というと、空室が発生してから慌てて対応する人も多いのではないでしょうか。
従来考えられている空室対策とは、言わば病気が発生した後に行う治療に該当します。近年は医療の現場でも治療よりも予防が重視されるようになってきました。
空室という病気も、予防をすれば発生を最小限に防ぐことができます。そこで今回の記事では個人投資家でもできる予防による空室対策についてご紹介します。

アパートにおける入居者格差

アパートや一棟マンションでは、世の中の常識とは異なる現象が発生しています。その現象は、古くからの大切なお客様が一番損をしているという現象です。
アパートは、一般的に新築当初が一番家賃は高いです。新築当初に入居してくれた人は、長年高い賃料を払い続けてくれています。
ところが、アパートの空室が目立ってくると、アパートオーナーが賃料を下げて募集をし始めます。そのため、アパートは10年もすれば部屋ごとに賃料が異なるという現象が見られるようになります。
本来、周辺賃料が下がっていれば、入居者から家賃の減額の申入れがあってもおかしくないですが、それに気づかない入居者は高い家賃をそのまま支払い続けています。
また、差がつくのは家賃だけではありません。
空室が発生すると、オーナーがリフォームをし始めます。すると、空室部分は新築当初よりもスペックの高い部屋が出来上がります。結局、後から入ってくる入居者は、スペックの高い良い部屋を安く借りることができるようになってしまいます。

長く住んでいる入居者は大切にすべし

通常の商売であれば、長くご利用いただいているリピーター客は、様々な割引制度があります。企業としては、固定客はありがたい存在であるため、なんとか固定客を維持しようと様々な工夫を凝らします。
しかしながら、アパートの場合、ありがたい存在であるはずの長い入居者を一番ないがしろにしているというのは、よくあるケースです。
このようなことは、アパート「経営」という経営感覚をもって投資を行っている人にとっては、違和感を覚える点です。「アパートなんてそういうものだから」と言われても、やはり改善の余地が十分にある部分と言えます。

予防策とは顧客の囲い込み

そこで、空室の予防対策として、長く入居してくれている人に対し、優先的に設備投資を行うという対策が効果的です。
対策に当たっては、まず入居者をランク付けします。最も長く住んでくれている人をAランク、比較的長い人をBランク、最近入居したばかりの人をCランクなどとします。
通常の商売において、顧客のランク付けは当たり前のように行われています。リピーターを重視して、顧客を囲い込むことは、重要な経営戦略です。
アパートにおいても、Aランクの人の囲い込みが最も効果的な予防策になります。
例えば、ウォシュレットやインターフォン、空調等の設備の交換は、空室に行うのではなく、Aランクの人の居住中に行ってあげます。
設備の交換については、もしAランクの人が退去すれば、いずれ行うはずです。それであれば、Aランクの人が入居している間に設備交換を行うことで、より長く、快適に過ごしてもらった方がお互いメリットがあります。
またAランクの人が、例えば車を新しくした、出産した、子供が小学校に入学した等々の目に見える変化があった場合は、プレゼントを贈ってあげることも良い対策です。
さらにAランクとの顧客とは、なるべく会話ができる関係になることも重要です。会話の中で「実は○○を直して欲しいのですが…」という話題が出たら、優先的に素早く対応することも予防策の一つになります。

まとめ

以上、空室発生前に行う予防対策について見てきました。アパートも治療よりも予防が重要です。治療費が膨らむ前に、予防によって空室になりにくいアパートを目指しましょう。