税金はふえるの?減るの?不動産投資をスタートした後の税金を解説

所得が増えれば税金はふえます。一方で、所得が減れば税金は減ります。所得が減って税金が減れば、節税になります。
不動産投資は節税目的に行っている人も多いですが、なぜ不動産投資をすると所得が減るということなのでしょうか。
そこで今回の記事では、不動産投資をした後は税金はふえるのか・減るのかについて解説していきます。

原則はふえる税金

個人が不動産賃貸業を行うと、不動産所得と呼ばれる所得が発生します。不動産所得とは、家賃収入のことではありません。不動産所得は以下の計算式で表される利益に該当します。
不動産所得 = 収入金額 - 必要諸経費
収入金額とは、家賃収入のことです。
必要諸経費とは、固定資産税や建物の損害保険料、修繕費、管理委託費、借入金の利子、減価償却費等が該当します。
不動産所得は、確定申告により他の所得と合算されます。サラリーマンであれば給与所得に不動産所得を合算したものが、その人本人の所得となります。
個人の所得には、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。
例えば、年収1,000万円の給与所得があるAさんのケースを考えます。Aさんが不動産投資を行って、不動産所得が500万円となった場合、Aさんの所得は全部で1,500万円として計算されます。
Aさんの場合、1,500万円に対して所得税および住民税等が課税されます。つまり、不動産投資を行っていなかったときよりも、所得税および住民税等が増税になります。
所得時は累進課税制度です。所得が上がれば上がるほど税率も高くなります。どれくらい税金が上がるかについては、不動産所得以外の所得の大きさによっても異なります。
尚、確定申告を青色申告で行えば、所得から青色申告特別控除によって最高65万円を控除することができます。青色申告特別控除は、給与所得ではできませんが、不動産所得では利用することが可能です。少しでも節税するためにも青色申告は有効です。

例外的に節税できる

一方で、不動産所得は上式で計算される利益ですので、必ずしも常にプラスであるとは限りません。不動産所得がマイナスとなった場合には、そのマイナスを確定申告によって他の所得と合算することができます。この手続きを損益通算と呼びます。
再度、年収1,000万円の給与所得があるAさんのケースを考えます。Aさんが不動産投資を行って、不動産所得が▲200万円となった場合、Aさんの所得は全部で800万円となります。
Aさんは、不動産投資を行う前は1,000万円に対して所得税等が課税されていましたが、不動産投資を行うことによって、800万円に対する課税となります。つまり、この場合、不動産投資によって節税ができるということになります。
但し、不動産所得が赤字の場合、やればやるほど赤字となってしまいます。赤字が累積するようであれば本末転倒です。
しかしながら、不動産所得は赤字でも、実際の手残りはプラスとなる場合があります。その理由は減価償却費の存在です。
減価償却費とは、建物の取得価格を毎年機械的に費用として配分する会計上発生する費用です。実際の支出は伴いませんが、会計上の費用として認められます。
例えば、収入金額から減価償却費以外の費用を差し引くとプラスであっても、減価償却費まで費用で含めるとマイナスとなるケースがあります。
このようなケースでは不動産所得はマイナスですが、実際の手残りはプラスになります。損益通算によって給与所得で支払う所得税も節税できますが、不動産投資による手残りはプラスであるため、全体の収入はふえる形になります。

まとめ

以上、不動産投資をスタートした後の税金を解説してきました。不動産投資を行うと、原則としては税金がふえます。但し、赤字になれば例外的に節税することも可能です。青色申告特別控除や損益通算等を活用し、上手く節税するようにしましょう。