住宅ローンを抱えながらアパート経営をする場合のリスクと対策を解説

これからアパート経営を考えている人でも、既に住宅ローンを抱えている人は多いです。そのような人の中には、家族の猛反対にあっている人もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からいいますと、住宅ローンを抱えながらでもアパート経営は可能です。ただし、アパート経営をするかしないかは、住宅ローンを抱えていない人よりも慎重に判断すべきです。
そこでこの記事では、住宅ローンを抱えながらアパート経営をする場合のリスクと対策について解説します。

破たんリスクは高まる

多くの方は、アパート経営でアパートローンを組みます。住宅ローンもすでに抱えている人であれば、アパートローンと住宅ローンの2つのローンを組むことになります。
アパートローンはアパートの収益の中から返済するため、本人の給与の中から返済する自動車ローンやカードローン等よりは安全です。
ただし、2つのローンを抱えている以上、住宅ローンのみを抱えている人よりも破たんのリスクは高まります。
例えば、アパートが大幅に空室になり、アパートローンが収益から返済しきれなくなった場合を考えます。
家賃からアパートローンが返済できなくなると、本人は給与の中からアパートローンと住宅ローンの2つを返済することになります。
すると、急激にローンの返済が重くなり、結局のところ住宅ローンまで返済できなくなる事態が起こり得ます。
場合によっては、自己破産をして自宅まで失う人もいます。もし、アパート経営をしなければ自宅を失わなかったような人でも、アパート経営をしたがゆえに、自宅まで失ってしまうこともあるのです。

住宅ローンを抱えている人の借入可能額

銀行側も、住宅ローンを抱えている人は、破たんリスクが高くなることを承知しています。
そのため、住宅ローンを抱えている人は、住宅ローンを抱えてない人よりも借入可能額は住宅ローン残債の分だけ少ないです。
例えば、住宅ローンを全く抱えていない人が、1億円借りることのできる物件があったとします。
ところが、同じ物件を住宅ローン残債が3,000万円残っている人が借りようとすると、7,000万円しか借りることができません。
銀行からすると、借入可能額を調整することで、住宅ローンのある人とない人の貸し出しリスクを等しくしているということになります。

対策としては返済比率を抑えること

ただし、いくら銀行が借入可能額を抑えているからと言って、借入可能額の上限まで借りる必要はありません。
重要なのは、借入可能額ではなく、適正な返済比率で借りることです。たまに、2割程度の空室が発生しただけでアパートローンの返済が厳しくなってしまうような借り方をする人がいます。
このような借り方をしてしまうと、ちょっと空室が増えただけですぐにアパートローンの返済が苦しくなり、悪影響が住宅ローンまで及んでしまいます。
アパートローンの適正な返済比率は、家賃収入の50%と言われます。住宅ローンへ悪影響を与えないようにするには、返済比率はもっと低くても良いです。
返済比率を低くするには、自己資金を多く積み増すことが基本です。結局のところ、自己資金が多くアパートローンの返済リスクを少なくできれば、住宅ローンを抱えながらアパートローンに投資しても問題ありません。
住宅ローンを抱えている人は、自己資金をふやし、無理なアパートローンは組まないということがポイントになります。

まとめ

以上、住宅ローンを抱えながらのアパート経営について見てきました。住宅ローンを抱えながらアパート経営を行うと、破たんリスクが上がります。対策としては、自己資金を十分に用意し、余裕のある返済計画のアパートローンを組むようにしてください。