狭小地や変形土地でのアパート経営はできる?

相続によって親から土地を引き継いだけれど、とても狭い土地だった。気に入った土地が見つかったけれど、変形地なのでアパート経営はできないのでは?と思うかもしれません。しかし、実際は狭小地や変形地でも、その地域にアパートの需要があるなら、アパート経営を検討する価値はあります。とはいえ、建ぺい率や容積率などに注意が必要なので、専門家と綿密に相談しながら進めていくことが重要です。

都市部でアパート経営ができるチャンスかも

マガ男:人口が多い都市部でアパートを経営すると、すぐに人が集まりそうだけれど、都市部に広い土地が残っていない場合は、諦めないといけませんよね?
タテ吉:そうとも言い切れないよ。アパートを建築することは狭い土地でもできることがある。それに、長方形のきれいな形の土地ではなく、変形土地でも工夫次第でアパートが建てられるんだ。
マガ男:そうなんですか!?じゃあ諦めずに、都市部で土地探しをしてみようかな?

都市部でお得にアパートを経営したいなら

タテ吉:狭小地や変形土地に対して、マガ男君のように「アパートが建てられないのでは?」「そもそも住宅を建てられるのかな?」と不安になる人も多いんだ。その分、土地の購入価格が安く抑えられるかもしれないね。
マガ男:安く土地を買うことができるなら、アパート経営の初期費用が抑えられますね!
タテ吉:とはいえ、建築費用についても注意が必要だよ。たとえば旗竿地のような形状になっている場合などは、工事の日数がかかったり、費用が多くかかることもあるんだ。

狭小地でのアパート経営にはメリットも

マガ男:土地が狭ければ、固定資産税や都市計画税などの税金も安く抑えられますよね? もちろん、部屋数や入居者数も限られるかもしれませんが、これらの税金は空室が続いた場合でも支払わなければならないものなので、その部分の支出が抑えられるのはメリットですよね。
タテ吉:そうだね。登記費用なども、広い土地に比べて狭小地のほうが抑えられるのは確かだよ。

土地の広さだけでなく、立地条件にも注意を

マガ男:とはいえ、狭いアパートだとしても、入居者がいてくれないと収益が上がりませんから、その点が心配です。
タテ吉:そうだね。土地の狭さや変形土地というハンデは、建物の建て方次第でカバーができるのだけど、その地域に「アパートに入居したい」という希望者がいるかどうか、この点は事前にしっかり調べておく必要があるね。それに採算性にも注意が必要だ。
マガ男:床面積が狭くなりますから、1フロアに設けられる部屋の数も限られてきますよね。
タテ吉:そうだね。ファミリー向けの間取りにして、1フロアに1組しか入居させないといったやり方では、なかなか利益が上がりにくいかもしれないね。

狭小地や変形土地のデメリットにも注意を

マガ男:では、狭小地でアパートを建てたり、運営していく上でのデメリットはなんでしょうか?
タテ吉:なんといっても「横の広がり」が限られてしまうという点だね。建築基準法では、建ぺい率や容積率の規制が設けられている。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことだ。そして、容積率とは、敷地面積に対する建築の延床面積(各階の合計)の割合だ。敷地面積がそもそも狭いのだから、建てられる建物の広さも限られる。法的に問題がない建物にするために、専門家と慎重に相談しなければならず労力がかかるね。

工事の日数がかかる可能性も

マガ男:狭い土地だと、建設に時間がかかりそうですよね?ご近所の皆さんにも、騒音や振動などが生じることへの理解を得なければいけないし。
タテ吉:そうだね。日数がかかれば、それだけ工事費用もかさむことになる。
マガ男:なんだか大変そうだけれど、狭小地や変形土地だからといって、アパート建築を諦めることはないんですね!
タテ吉:土地の狭さや形の問題も大事だけれど、そもそも「そのエリアでアパートに対する需要があるか?」を検討すること。「ある」という答えが出たら、土地に合わせた工夫をしながら、アパートの計画を進めていくといいね。