不動産投資は将来のインフレ対策になる?

身近でさまざまな商品やサービスの値上がりを感じる機会が少しずつ増えてきました。これまで、政府が目指す年率2%というインフレ率は達成されてきませんでしたが、経済的な環境が変わる中、今後は国内経済がインフレ局面に入るのではないかと予想する見方が強まっています。
不動産投資はそんなインフレがもたらす経済的なリスクをヘッジする有効な手段だと言われます。

好景気を受け予想されるインフレ率2%

マガ男:いざなぎ景気を超えると言われる好景気が続く中、なかなか賃金に反映されないので、ぼくのようなサラリーマンには恩恵を実感しにくいと言われてきましたが、この春からはどうやら給料が引き上げられそうなんですよ。
タテ吉:政府が2018年の春闘(労働組合が毎年春に行う、賃上げ要求を中心とする闘争)で3%の賃上げを求めるなど、働く人のベースアップがこの春はいよいよ本格化しそうだね。
マガ男:そうなると、インフレ率が高まるのではというニュースを見たのですが、どうなんでしょう?
タテ吉:過去の歴史を振り返ると、インフレ率が高まるのは「好景気」「長期金利の上昇」「賃金上昇」がそろったときだとされている。昨今はその条件がそろいつつあるから、インフレ率が高まるのではと考えるのは自然な成り行きだろうね。
マガ男:そもそも政府では年率2%のインフレを目標として、経済政策の舵取りをしているんですよね?
タテ吉:なかなか実現できなかったが、世界経済の動向を監視しているIMF(国際通貨基金)でも、2016年を底に今後、国内ではインフレ率が上昇すると予想しているよ。

預貯金の価値が減少していく時代

マガ男:インフレ率が高くなると、不動産投資を手がけるメリットが大きくなると聞いたことがあるのですが、本当ですか?
タテ吉:本当だよ。預貯金などの価値は下がるが、投資用物件の価値は逆に上がるからだ。
マガ男:インフレになると、預貯金の価値が下がるんですか?
タテ吉:たとえば、100万円を定期預金で銀行に預けたとしよう。昨今の金利は0.2%程度だから、5年間預けると101万40円(税引き前)になる。
マガ男:5年で1万円ちょっとしか利息が付かないんですね!
タテ吉:その一方、年率2%のインフレが続くと、100万円だった自動車は5年後には110万4,081円になる。つまり、5年前は預貯金で買えた自動車が、5年後には9万円ほどさらに資産を積まないと買えないことになる。
マガ男:なるほど。インフレになると、預貯金の価値が減っていくんですね。

物価上昇に伴って上がる家賃と物件価格

タテ吉:ところが資産を投資用不動産として保有していた場合には理論上、インフレによって価値が下がることはない。
マガ男:どういうことでしょう?
タテ吉:インフレーションが起きて物価が上昇すると、それに伴って物件価格と家賃が上昇するため、価値が維持されるんだ。政府が発表している消費者指数を見ても、そのことがよくわかる。1970年1月に30.8だった総合指数はその後大きく上昇し、2017年12月には101.2に達している。一方、家賃を示す住居という費用項目は、その間に25.5から99.6へと上昇している。
マガ男:なるほど。インフレが進むのに歩調を合わせて、家賃も上昇してきたんですね!
タテ吉:そうなんだよ。そうして家賃が上昇すれば、不動産の価値が増大するため、物件価格も高くなる。単純に、好景気、金利上昇、賃金上昇がそろう局面では、地価や建築費が上昇するというのもある。いずれにしろインフレーション下における投資用不動産の価値は上昇していくのだよ。

不動産投資で将来のインフレリスクをヘッジする

マガ男:賃金の上昇に伴って物価が上昇するとはいうものの、将来的にインフレが続いて物価が上がり続けたら、本業の給与収入で生活をちゃんと賄えるのか、けっこう不安を感じてるんです。
タテ吉:たしかに、賃金上昇局面にあってもサラリーマンの所得の推移には個人差があるから、賃金が上昇しない人にとってインフレは生活を直撃するリスクになる。
マガ男:そうですよね。今回、うちの会社は業績好調でベースアップがありそうだからいいものの、これから長いサラリーマン生活を送る中では、そういったリスクもあると思うんです。
タテ吉:経済のコントロールは難しく、将来的に2%を大幅に超えるインフレが起きるリスクも否定できない。インフレ対策として、不動産投資が持つ意味は以前にも増して大きくなっていると言えるだろうね。
マガ男:不動産投資にはさまざまな利点があることを学んできましたが、インフレリスクについても有効な対策になるんですね。
タテ吉:資産のポートフォリオを考える上では、多様なリスクに備えられるよう、分散させることが重要だ。インフレリスクに対抗できる不動産投資は価値の大きな選択肢だと言えるよ。