成功⼤家はここが違う!アパート経営に不可欠な必勝ルールとは

近年、個人投資家の中にもアパート経営に成功している人たちがふえてきました。経済的自由人となり、マスコミに登場しているような人もいます。
成功者は色々な投資の手法を提言していますが、多くの成功者にはある共通したルールがあります。そのルールとは、「資産のふやし方」です。
そこで今回は、成功する大家が実践しているアパート経営に必要不可欠なルールについてご紹介いたします。

成功するには資産をふやすことが命題

アパート経営等の不動産投資を始めると、1つ気付くことがあります。それは、不動産収入だけで食べていくのは相当に難しいという点です。
アパート経営だけで食べていくには、かなりの資産を持たない限り、サラリーマン級の年収を得ることはできません。
例えば、収入から諸経費を引いたNOI(純収益:Net Operating Incomeの略)の利回りが5%の物件に投資したとしても、NOIを1,000万円稼ぐには2億円の資産を持たなければなりません。
ただし、NOIが1,000万円だったとしても、借入金の返済があれば、手残りはもっと少なくなります。
不動産投資で成功するには大きな資産を持つ必要がありますが、逆にきちんと資産をふやせれば成功することができます。

資産をふやす方法には2種類ある

資産のふやし方には、①借入金を使って資産をどんどん購入する方法と、②キャピタルゲインを得ながら物件を買い替える方法の2通りがあります。
不動産投資の成功者は、基本的に「キャピタルゲインを得ながら物件を買い替える方法」を採用しています。ここがポイントです。

借入金で資産をふやすリスク

銀行からの借入金を用いればどんどん資産を購入することができますが、そのような購入の仕方は、急激に借入過多になるだけであり、儲かりません。借入過多と判断されれば、そのうち銀行も融資をしなくなり、すぐに行き詰ります。
借入過多となると、ある物件に大きな空室が発生してしまうと、他の優良物件の収益までその物件の返済原資となってしまい、お金が一気に回わらなくなります。借入すればそれだけ投資のリスクを負うことになり、逆に失敗しやすい体質へと変化します。

キャピタルゲインで資産をふやすメリット

一方で、キャピタルゲインを得ながら資産をふやしていく方法であれば違います。例えば、最初5,000万円だった物件が値上りして7,000万円となった場合、転売して7,000万円の物件に投資することができます。
当初、5,000万円の物件を、自己資金2,500万円、借入金2,500万円で購入したとします。転売して資産が7,000万円となれば、自己資金は4,500万円、借入金は2,500万円(返済が進んでいるため実際はもっと少ない)ということになります。
次の物件は、自己資金割合がふえた状態で次の物件に投資することが可能です。返済負担が軽くなった状態で、さらに大きな物件に投資することができることから、どんどん儲かっていくことになります。
つまり、キャピタルゲインを得ながら資産を拡大する方法を取れば、資産をふやせばふやすほど儲かることになります。同じ資産をふやす方法でも、借入金を使ってどんどん苦しくなる資産のふやし方とは180°違います。
ここ数年は土地価格が上昇基調にあることから、波に乗って上手く転売益を得ている投資家も多いです。個人投資家でも成功者がふえているのは、不動産がキャピタルゲインを得やすい環境下にあることも理由の一つです。
また、アパートは、築年数が古くなれば空室もふえて、修繕費もかかります。そのようなマイナスのスパイラルに陥る前に転売してしまうのも成功のルールと言えます。

まとめ

以上、アパート経営に成功している人たちのルールについて見てきました。アパート経営に成功するには多くの資産を持つ必要がありますが、そこまでの道のりが重要です。資産は借入でふやすのではなく、転売益でふやすようにしましょう。