成功している不動産投資家は、物件を複数保有している人が多いです。ワンルームマンションを1つだけ持っている人に成功者のイメージを抱く人は少ないのではないでしょうか。
不動産投資で成功している人が複数物件を持っているとなると、裏を返せば、複数物件を持つことが不動産投資を成功させる一つの鍵と言えるかもしれません。
そこで本稿では、不動産投資で複数物件を保有することのメリットと注意点についてご紹介します。
Contents
複数物件を所有するメリット
不動産投資で複数の物件を保有すると、次の2つのメリットがあります。
1.リスク分散ができる
2.効率的な経営ができる
1つ目のメリットとしては、複数の物件を所有することで、不動産投資に関するあらゆるリスクを分散できるという点があります。不動産投資のリスクとは、例えば空室リスクや賃料下落リスク、価格下落リスク、修繕リスクなどがあります。物件を複数持つことで、これらのリスクが分散されるため、賃貸経営が安定化するというメリットがあります。仮に1つの物件で失敗したとしても、他の物件でその失敗を補うことができれば、大きな痛手にはなりません。
2つ目のメリットとしては、複数の物件を所有することで、徐々に効率的な経営が可能となるという点があります。複数物件を所有することで、不動産会社やリフォーム業者、修繕業者、ハウスメーカー、銀行の融資担当者などといった様々な人脈が形成されていきます。例えば、ある物件でリフォームしたいと思ったら、以前リフォームを依頼したリフォーム業者をすぐに手配できるようになります。また、新たなアパートを建築する際も、信頼できるハウスメーカーを知っていれば、話がスムーズです。
不動産投資では、様々な外部業者のネットワークが必要となりますが、人脈が形成されていくことで、賃貸経営全体が徐々に効率化されていくというメリットがあります。
複数物件を所有することの注意点
一方で、複数物件を所有することによる注意点もあります。まず、税金に関しては、不動産賃貸業が事業的規模になることで「事業税」が新たに付加されます。住宅用であれば、一戸建なら10棟以上、一戸建以外なら10室以上を保有することで事業税が発生します。
次に、複数物件を保有することで、借入過多になってしまうという懸念があります。複数物件を所有することにはメリットがありますが、急速にその規模を拡大しようとすると、一気に借入がふえてしまうため、リスクが大きくなります。物件をどんどん購入しようとすると、途中で融資を受けられなくなるケースがあります。銀行に、「これ以上融資すると債務超過に陥る危険性がある」と判断されると、融資が難しくなります。
新たな融資を受けるには、返済がある程度進んでおり、借入残高が少なくなっていることが必要です。借入金によって資産をふやしていくには、とても時間がかかるということを知っておきましょう。また、借入を早く返済しようとして、高利回りの物件を購入するのも逆効果です。高利回りの物件は物件価格が低いケースが多く、それによって担保評価額が低いため、フルローンで融資を受けることは難しいでしょう。
最初の頃は、借入金で資産をふやしていくのではなく、転売で売却益を得ることによって、徐々に資産規模をふやしていくということがポイントとなります。
複数の物件を保有するには、財務内容を健全な状態に保ちながら資産をふやしていくということをしっかりと意識することが重要です。
まとめ
以上、複数の物件を所持することのメリットと注意点を見てきました。メリットに関しては、「リスク分散」と「効率的な経営」の2点があります。注意点は「事業税」と「借入過多」があります。
複数物件のメリットを享受するためにも、特に借入過多には注意して、健全な財務内容のまま資産を拡大するようにしましょう。
