不動産投資の稼ぎで重要なのは、手残りがいくらになるかという点です。実際のお金の手残りのことをキャッシュフローと呼びます。不動産投資でほとんど稼げない人は、キャッシュフローが少ない人ということになります。
では、どうしたらキャッシュフローを向上させ、稼げるようになるのでしょうか。
そこでこの記事では不動産投資で着実に稼ぐ秘訣についてご紹介します。
稼ぐ秘訣
不動産投資で稼ぐポイントは、2つあります。
1つ目は空室をふやさない
2つ目は支出をふやさない
当たり前ですが、入ってくるお金が多く、出ていくお金が少なければ、不動産投資は儲かります。
では、それぞれのポイントについて解説しましょう。
空室をふやさない
不動産投資で入ってくるお金を一番多くするには、空室が発生しにくい物件に投資するということです。不動産投資では、家賃収入という安定収入を得ることができます。家賃収入と言うのは、悪い意味でも安定しています。悪い意味での安定というのは、急に上振れするようなことがないという意味での安定です。
家賃収入は株式投資のように急にふえることはなく、収入の上限が決まっています。満室時の賃料が最大収入であり、満室以上に上振れすることはありません。空室が発生すれば収入が下がるだけになります。
そのため、不動産投資で収入を高く維持するには、満室を維持するしかないということです。満室以上の収入を得ることができないため、収入の最大化は空室をゼロにすることになります。仮に空室が発生してもすぐに埋まるような物件に投資することがポイントです。
支出をふやさない
一方で、出るお金を少なくすることも不動産投資で稼ぐポイントです。
不動産投資では、AさんとBさんが同じ物件を投資しても固定資産税などの不動産の維持そのものに係る費用は同じです。しかしながら、借入金と自己資金の割合が異なれば、支出されるお金が異なっていきます。
例えば、同じ物件でも、Aさんは100％自己資金、Bさんは100％借入金で投資するケースとして考えてみます。Aさんには毎月の借入金返済は発生しませんが、Bさんには毎月の借入金が発生します。つまり、Aさんの方が毎月の手残りが大きくなるため、儲かることになります。
非常に単純な話ですが、借入金を少なくすれば、毎月のキャッシュフローは良くなります。また、不動産投資では空室によって収入が減ることはありますが、借入金の返済は毎月固定で発生します。入ってくるものは不安定なのに、出ていくものだけが安定しています。安定して出ていく支出をできるだけ削減するためには、借入金は少なくする必要があります。
稼ぐ秘訣は物件選定と自己資金割合
不動産投資で稼ぐ秘訣は、空室リスクの低い物件を選定し、できる限り高い自己資金割合で投資をしていくということになります。
逆に言えば、郊外の築古アパートのような空室リスクが高い物件をフルローンで投資するような投資スタイルは儲かるのは難しいかもしれません。空室リスクが高いハイリスクの物件は、利回りが高いため儲かるような錯覚を覚えますが、それは空室をふやしやすい物件を購入していることと同じです。都内の新築アパートのような物件であれば、利回りが低くても空室が発生しにくいため、収入の最大値を維持しやすくなります。
また、借入金をふやしてしまうと、毎月の返済額がその分ふえるだけです。最初のうちは物件選定で失敗する危険性もあるため、ある程度の自己資金を用意しておくほうが賢明でしょう。
まとめ
以上、不動産投資で稼ぐ秘訣を解説してきました。稼ぐ秘訣は空室リスクの低い物件を選び、十分な自己資金を用意して投資することです。
基本に忠実な投資こそ、キャッシュフローを生み出す一番の投資と言えるでしょう。
