今から数十年後には、世の中にあるおよそ半分の仕事が、人工知能（AI）やロボットに取って代わる可能性が高いと言われているのはご存知でしょうか。つまり、労働者の半数が職を奪われるかもしれないというのです。
先進各国は労働人口の減少に直面し、また国際競争を勝ち抜くため人件費削減に切り込む必要もあります。労働力確保とコスト競争の両面から、AIやロボットの開発・導入の加速化はむしろ現実的な選択肢なのです。
“給与収入一本で人生設計する”という従来の常識を根本から見直し、給与以外の収入源を獲得するという自己防衛策が、私たちには必要なのです。中でも、長期安定収入が見込めるアパートなどの収益不動産は、頼れる「働き手」をもう一人育てたことと同じです。
今回は「働き手」としてのアパートを育て上げるのに、一体いくらの投資が必要なのか考えてみましょう。
稼ぎの見込めるアパートには融資が付きやすい
アパートがマイホームと違う点は、毎月の家賃収入があることです。金融機関にとって、アパートへの融資は返済が滞るリスクが低く融資しやすい案件といえます。また、マイホームへの融資は借り手の収入や勤め先が重視されるのに対し、アパートでは物件の収益性が重視されます。
近年はマイナス金利政策もあって、金融機関の融資態度は極めて積極的です。そのため物件価格の8～9割、場合によっては全額融資で購入可能なケースもあるかもしれません。
しかし、融資の割合が高くなると損益分岐点は悪化し、ちょっとした金利上昇や空室の発生、周辺家賃の低下などで、たちまち赤字に転落する危険性が高まります。20年、30年という長期間にわたるアパート経営では、何が起きるか分かりません。不測の事態でも簡単には赤字に転落しないような健全経営を目指すなら、やはりある程度の自己資金確保を目指すべきでしょう。
できるだけ若いうちにローン完済するのがカギ
ローン金利が低く、金融機関の融資態度も積極的だと、ついつい目いっぱい融資を受けてしまいがちですが、注意してください。自己資金が少ないと、家賃収入の大半がローン返済に消えてしまい、手元にはほとんどキャッシュが残らなくなります。仮に数万円のキャッシュが残ったところで、知らぬ間に家計に消えてしまうかもしれません。しかも、返済期間も長く設定されるので、完済ははるか先になるのですが、実はここがポイントです。
アパート経営の本当の醍醐味は、ローン完済後にあります。仮に月額20万円あったローンの返済が終われば、以後は月額20万円のキャッシュが増えます。年間240万円、5年で1,200万円の現金が積み上がる計算です。これを自己資金に、次のアパートへ投資すれば、頼れる働き手がもう一人増えることになります。これを繰り返せば、無理なく数棟のアパートを所有し、安定した収益を手にすることができるでしょう。
ただし、アパートローンを完済して安定した収益を稼ぎ出すには、10年単位の時間がかかります。60歳でアパート経営を始めても、ローン完済は70～80代となってしまいます。次々と再投資していくためには、遅くとも40代、できれば30代にスタートするのが重要です。
自己資金はいくらが目安？
アパート経営のリスク回避のためには、自己資金は多ければ多いほど安心です。しかし、自己資金を貯めるためにスタートが遅くなるのも、上述の理由から得策ではありません。
目安として、30代を目標に1,000万円の自己資金作りを始めましょう。親からの援助が見込めるのであれば、相談してみるのも方法です。もしあなたが60〜70代になってから親の遺産を相続しても、それを投資して生きたお金にするのは困難です。若いうちに投資してこそ、お金が働き手になってくれるのです。
その他にはどのような方法があるでしょうか。
一般的な世帯が一生涯に使うお金は、2億円強と言われています。1,000万円は、その5％にも満たないのです。マイホームやマイカー、教育費や旅行などの大きな出費を根本から見直せば、30代で1,000万円の自己資金を作ることは、決して不可能ではありません。資格取得などの自己投資を行う方も増えていますが、本当にお金を稼げるかどうか不確実な自己投資ではなく、不動産投資にあてることは、より現実的な方法だといえるかもしれません。
長期にわたる計画を
さて、今回はア不動産経営の中でも特にパート経営に必要な自己資金と、その調達方法について説明しました。1,000万円の自己資金を作るには、長期にわたる計画性・強い意思・実行力が必要です。
これは、成功するアパート経営者の資質にも共通することです。つまり、自己資金作りに励むことは同時に、アパート経営者の資質を磨くことにもなるといえるでしょう。
