アパート経営に興味のある方は、何から手を付ければいいのかわからない人も多いと思います。
アパート経営は、土地ありの人と土地なしの人では、スタートの条件が大きく異なります。そのため、アパート経営の始め方は、土地ありの人と土地なしの人で分けて考える必要があります。
そこで本稿では、土地ありの人と土地なしの人でパターンを分け、それぞれのアパート経営の始め方についてご紹介します。
Contents
土地ありの人の始め方
最初に土地ありの人から紹介します。ただし、土地なしの人も土地を購入して以降は、土地ありの人と同じ手順で進めることになります。
アパート経営を始めるには、まずは現在の土地が更地になっていることが必要です。既存の建物が残っている場合には、解体から着手します。
目立つところに広い土地を持っている人は、ハウスメーカーからアパート建築の飛び込みの営業を受けている方も多いと思います。そのような人は、とりあえず名刺だけは保管しておきましょう。
ハウスメーカーから営業を受けたことのない人は、最初にハウスメーカーの営業マンとの人脈作りから始めます。一番効率的なのは、複数のハウスメーカーが共同開催している最寄りのアパート展示場に行ってみることです。
アパート展示場があると、主要なハウスメーカーの営業マンとまとめて名刺交換することが可能です。
アパート展示場には、対象地の地図を持参し、「ここでアパート建築を考えています」と相談すると「後日、ご提案に伺います」という流れになります。
アパート展示場がない場合には、主要なハウスメーカーに5社ほどコンタクトを取り、提案を受けるとよいでしょう。
ハウスメーカーは、普段からアパートを建てたい人を必死に探しているため、自らアパートを建てたいと言えば、喜んで対応してくれます。設計についても何度も提案してくれますが、提案段階は全て無料です。
ここでポイントとなるのは、ハウスメーカーには最初から複数社声をかけるという点です。工事費は、相見積を取ることで安くなります。
ハウスメーカーの提案は、建築工事から竣工後の管理・サブリースまで至れり尽くせりで提案してくれます。銀行も紹介してくれますので、アパートローンも組むことができます。
土地ありの人は、ハウスメーカーを選ぶことがアパート経営のスタートということになります。
土地なしの人の始め方
土地なしの人は、まずは土地を探すことから始めます。土地の広さは、都心部であれば60坪程度でもアパート建築は可能です。郊外であれば、100坪程度はあった方が見た目が立派になるため望ましいです。
土地には、都市計画法上、用途地域という土地の利用規制を定めている規制があります。アパートは工業専用地域と呼ばれる地域以外であれば建築することができますので、ほとんどの場所で建築が可能です。
アパートの土地は、駅から徒歩5分圏内にあり、かつ用途地域が第一種低層住居専用地域の土地が安くて狙い目です。第一種低層住居専用地域でも2階建のアパートなら建築が可能となります。
また、前面道路の道路幅員は、4ｍ以上のものを選びます。建築基準法上、都市計画区域内の土地は幅員が4ｍ以上ある建築基準法上の道路に、間口が2ｍ以上接していないと建物を建てることができません。
アパートの土地を選ぶ際は、前面道路に対して東西に長い土地を選ぶこともポイントです。東西に長い土地は南向きバルコニーの部屋を多く作ることができるため、家賃が高くなり、空室も低く抑えることができます。
駅から徒歩5分圏内にある、第一種低層地域内で東西に長く、整形な長方形の土地をイメージして探すようにしてください。
まとめ
以上、土地あり・土地なしで見るアパート経営の始め方について解説してきました。土地なしの人も、土地を購入してからは土地ありの人とやることは同じです。土地ありの人はハウスメーカー探し、土地なしの人は土地探しから始めてみましょう。
