投資は、効率的にお金をふやす有効な手段だと言えます。
投資にもいろいろな方法がありますが、そのなかでもおすすめなのが不動産投資です。不動産投資を始めると安定的な資産を築くことができ、老後の生活の不安も解消されます。
しかし、その一方で不動産は資産価値が高いため、初心者が不動産投資するのは難しいと考えられがちです。そのため、不動産投資に興味があっても、なかなか行動に移せない人もいるのではないでしょうか。
不動産投資は、初心者でも十分成功させることが可能です。
そこで、初心者が不動産投資を成功させるためのポイントについて紹介していきます。
Contents
初心者に向いている不動産投資の種類は？
不動産投資には、大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つの収益方法があります。前者は保有している物件を転売して収益を得る方法です。これに対して後者は、保有している物件を他の人に賃貸して、そこから家賃収入を得ることで収益を獲得します。
これから初めて不動産投資しようと考えている人は、どちらの方法で行うほうがいいのでしょうか。それはインカムゲインの方法になります。キャピタルゲインの方法の場合、一度に得られる利益は大きいもののリスクが高いので初心者には向いていません。また、不動産は購入したい人の数が多いと需要が上がって価格も上昇します。しかし、人口が減少傾向にある日本においては、これまでよりも住宅の需要が少なくなると考えられるので、不動産価額の上昇は期待できません。そのため、将来的にキャピタルゲインの方法による不動産投資は、さらに難しい環境になることが予想されます。
一方、インカムゲインによる不動産投資は、毎月定期的に家賃収入を得られるので、安定的な収益が見込めます。また、家賃の金額は景気変動によって影響を受けにくいという特徴があり、ある月からいきなり家賃が大幅に下がることはありません。そのため、収支計画に近い利益を得られる可能性も高くなります。
不動産投資に必要なスキルや経験は？
自分の保有している物件に入居してくれる人がいれば、インカムゲインによる収益を得られます。そのため、インカムゲインによる不動産投資は、特別なスキルや経験がなくても行うことが可能なのです。不動産投資で成功している人も最初はみんな初心者でした。しかし、インカムゲインによる不動産投資をコツコツ続けて経験を積み、今日の状況まで上り詰めています。したがって、特別なスキルや経験がないからといって、不動産投資することをあきらめる必要はありません。
これから初めて不動産投資しようとする際、どのような人が成功しやすいのか気になるところでしょう。一般的に不動産投資に向いている人の条件はいくつかあります。まずは、他に安定した収入のある人や、ある程度の自己資金を用意できる人です。不動産投資する場合、まず自分が収益を得る物件を購入しなければなりません。物件を購入するには、数百万円から数千万円規模のお金が必要となります。そのため、自分でまとまった資金を用意できない人は、金融機関から融資を受けて不動産投資することになります。安定した収入がある人は社会からの信用力が高いので、金融機関からの融資が受けやすく、不動産投資を始めやすい環境にあるのです。また、ある程度の自己資金を用意できる人も、物件の購入資金の借入額を少なくできるので、融資も受けやすくなります。
それから、不動産投資する際は、収入と支出の管理をしっかり行わなければなりません。そのため、どんぶり勘定ではなく、綿密な計算ができる人も不動産投資に向いているでしょう。
初心者におすすめの物件の種類は？
不動産投資の対象となる物件もいくつかの種類があります。具体的には、中古物件の一棟物、新築物件の一棟物、中古マンションの区分所有権、新築マンションの区分所有権の4種類です。不動産投資を始める場合、投資先をどの物件にするのかを決めることから始めなければなりません。
初心者がこれから不動産投資するのであれば、中古マンションの区分所有権を投資先に選ぶといいでしょう。中古物件の建物は基本的に値下がり傾向にあります。そのため、好立地にある物件でも、低価格で購入できるケースも少なくありません。数百万円単位で購入できる物件もあるので、自己資金だけで不動産投資を始めることも可能です。金融機関からの融資なしで不動産投資を始められれば、ローン返済による支出もありません。それにより、最初から安定的に収益を得られるので、リスクの低い不動産投資をすることができます。
また、中古マンションの区分所有権を購入するのであれば、ワンルームマンションがおすすめです。ファミリータイプのものに比べて入居者が見つけやすいので、その分空室リスクが低くなるからです。それから、リフォーム費用も数万円以内に抑えられることもあるので、少ない支出で不動産投資を続けられるメリットもあります。
物件選びのポイントは？
インカムゲインによる不動産投資をする場合、入居者の家賃収入が収益源になるので、空室の発生が最大のリスクになります。そのため、インカムゲインによる不動産投資をして安定的に収益を得るには、空室対策をしやすい物件を探すことが重要だと言えるでしょう。
空室対策をしやすい物件はどのようにして選べばいいのでしょうか。まず、賃貸需要の高いエリアの物件を投資のターゲットにすることです。基本的に駅から近い物件のほうが、賃貸需要が高いです。そのため、駅から徒歩数分の駅チカ物件を選ぶことが大切になってきます。その際、一緒に物件所在地の交通の利便性を考慮するといいでしょう。
また、表面利回りだけではなく、実質利回りを考慮して物件を選ぶことも大切です。表面利回りとは、物件購入価額に対する年間の家賃収入総額の割合になります。一方、実質利回りとは、物件購入価額に対する年間の家賃収入総額の割合を、不動産投資するときや物件購入するときに発生した諸経費を考慮して計算されたものです。そのため、実質利回りの計算式で算出したほうがより真実性のある利回りを出せます。実質利回りが5％前後であれば、安定した収益を得られる可能性も高くなるでしょう。
信頼できる不動産会社と付き合おう！
インカムゲインによる不動産投資を成功させるには、安定した収益を生む物件を購入し、適切な管理をし続ける必要があります。これらのことを行うには、不動産会社の協力が欠かせません。信頼できる不動産会社に依頼すれば、いい物件を紹介してもらえたり、購入した物件の空家対策をしてもらえたりします。そのため、不動産投資で成功したければ、信頼できる不動産会社をみつけて連携しながら物件の購入や管理を行うことが大切です。
複数の不動産会社から信頼できる業者をどのように見つければいいのでしょうか。それは、不動産会社の担当者の質から判断するといいでしょう。投資用の物件を扱う優秀な担当者は、依頼者の立場や希望を考え、約束を守りながら素早く手続きを進めてくれます。また、金融機関との顔も広く、融資手続きにも強いのも特徴です。このような担当者が在籍する不動産会社であれば、不動産投資する際の信頼できるパートナーになりうるでしょう。逆に特定の物件だけを強くすすめてきたり、購入の手続きを急がせたりする担当者のいる不動産会社とは付き合わないほうがいいでしょう。
しっかりとシミュレーションしよう！
初心者でも成功できる不動産投資の始め方を考えるにあたって、収入と支出の把握が大きなカギとなります。不動産投資する場合、家賃収入とともに固定資産税、火災保険料、管理費など複数の支出が発生します。また、室内の壊れたエアコンを交換したり、壁やクロスを張り替えたりしなければならないときの修繕費も考慮しなければなりません。
さらに、金融機関から融資を受けて投資用の物件を購入した場合、毎月ローンを返済する必要があります。不動産投資で成功するには、これらの収支を総合的に判断して利益が出るのか否かを考えて行わなければなりません。そのため、不動産投資する前には、必ずシミュレーションをすることが重要です。
