これからアパート経営を始める人の中には、「新築アパートの利回りはどれくらいだろう」、また「新築のメリットやデメリットにはどのようなものがあるのだろう」等々を知りたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで本稿では、アパート経営の中でも特に新築アパートについて、その利回りやメリット・デメリットについて解説します。
新築アパートの利回り
アパートを新築する場合、建築費の投資が発生します。アパートは、主に木造やプレハブ系の鉄骨造、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で作られます。アパートの典型的な構造としては、木造です。木造アパートの建築費は坪75万円程度が相場になります。
アパートは、敷地が50坪程度でも建築することが可能です。第一種低層住居専用地域で建ぺい率が50％、容積率が100％と指定されている50坪程度の敷地の場合、2階建アパートであれば、延床面積が50坪のアパートが建築できます。
建築費の坪単価が75万円／坪だとすると、建築費総額は3,750万円となります。間取りがワンルームタイプのアパートであれば、50坪程度のアパートであれば8部屋くらい作ることができます。
1部屋の賃料が月7万円で満室運営したと仮定すると、8部屋の年間賃料収入は672万円です。建物投資額は3,750万円でしたので、建物投資に対する表面利回りは約17.9％ということになります。
仮に、土地を坪50万円で購入していれば、土地代は2,500万円です。土地代2,500万円に建築費3,750万円を加えると、総投資額は6,250万円になります。672万円に対しては、表面利回りが約10.8％になるという計算です。
利回りについては、家賃や土地代がいくらになるかによって異なります。利回りを計算する際は、上記のような考え方を自分の土地に置き換えて計算しましょう。
新築アパートのメリット
新築アパートのメリットは、賃料が一番高くて空室も少なく、かつ修繕費がほとんどかからないという点です。新築アパートは、基本的には良いことばかりです。新築アパートのメリットは銀行も十分に理解しており、担保価値も高いです。
日本人には新築が人気ですので、新築であれば多少立地が劣っていても入居者をすぐに埋めることが可能です。また、アパート経営においては、土地建物の固定資産税や建物保険料、修繕費、管理委託費用、入居者募集の仲介手数料、広告宣伝費、クロスの貼替といったリフォーム費用等の費用がかかります。
これらの費用のうち、入居者入替に伴う仲介手数料や広告宣伝費、リフォーム費用といった費用は、新築時にはほとんど発生することがありません。新築アパートは、修繕費以外にも入居者入替に伴う費用を抑えることができ、コストがほとんどかからないというメリットもあります。
新築アパートのデメリット
新築アパートにはほとんどデメリットはありませんが、唯一あるとすれば価格が高いという点です。新築はどうしても価格が高くなってしまうため、借入に頼らざるを得ない人が多くなります。新築アパート自体は、賃料が一番高くて空室も少なく、かつ修繕費もほぼ発生しないため、アパート経営上のリスクはほとんどありません。
しかしながら、借入金が多くなることによって返済リスクが発生してしまいます。返済のリスクは、新築当初はほとんど顕在化しません。アパートは築年数が経過すると、新築時には発生しなかった修繕費や入居者入替に伴う費用が発生し、利益が減少していきます。空室や賃料下落も続けば、さらに利益が減少していきます。
一方で、新築時に借入金を借りすぎていると、高額な返済が続きます。利益は減っているのに返済額は減らないということになると、返済が重くのしかかります。新築は高いため、借入金が多くなりがちです。新築時に借りすぎると、将来のアパート経営が苦しくなるというデメリットがあります。
まとめ
以上、新築アパートの利回りやメリット・デメリットを見てきました。新築はメリットが多いため、その分価格も高いです。借入金の借りすぎには注意し、リスクを抑えた投資を行うようにしましょう。
